나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52626 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 650-9 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""매화초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2019.11.08)
외벽: 인조석 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비(자주식 5대, 옥외 3대) 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52626 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 650-9 1층101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 94,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

토지지분: 21.8477㎡

건물지분: 28.665㎡

1.3. 건축 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제1층 제101호

사용승인일: 2019년 11월 08일

건물총층수: 4층

해당층수: 1층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "매화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 안산지원 2025타경52626 (2025-06-18 접수) 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을3: 주택임차권 (2024-08-21 접수)

* 권리자: 김희영

* 권리금액: 110,000,000원

* 말소: 인수 (매수인에게 대항 가능)

* 비고: 전입일자 2020-03-13, 확정일자 2020-02-20

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김희영

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-13

* 확정일자: 2020-02-20

* 대항력: 있음 (인수 대상)

3.4. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권은 인수 대상입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용은 보통 수준입니다.

4.2. 주변 시설

* 매화초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비가 갖추어져 있으며, 자주식 주차 5대, 옥외 주차 3대가 가능한 주차 설비가 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김희영의 보증금 110,000,000원 인수 부담입니다. 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 본 건 감정가가 94,000,000원임을 감안할 때, 낙찰가에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

공동담보로 인한 권리관계가 설정되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 권리 변동 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)된 도시형생활주택으로, 안산시 상록구 일동 지역에 위치하고 있습니다. 교육 시설과 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 이는 본건 취득 시 가장 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년에 사용 승인된 비교적 최신 건축물의 건물입니다.

8.2. 주거 수요

안산시 상록구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 원룸형 주거 공간의 임대 수익 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 역세권/교통

대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성이 확보되어 있어 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 매매가는 3.3㎡당 약 800만원 ~ 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적 28.66㎡ (약 8.67평)에 3.3㎡당 평균 시세 약 900만원을 적용 시, 약 78,000,000원 수준의 가치가 산정됩니다. 감정가는 94,000,000원으로, 이는 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다. 본건의 감정가 94,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 94,000,000원 (감정가 수준)

* 참고: 상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인에게 배당되는 금액(예상 낙찰가) 외에 추가로 인수해야 할 보증금 잔액이 발생할 수 있습니다. 만약 감정가 94,000,000원으로 낙찰될 경우, 임차인 보증금 110,000,000원 중 94,000,000원만 배당으로 회수된다면, 매수인은 16,000,000원의 추가 보증금을 인수하게 됩니다. 따라서 총 실질 매입 비용은 110,000,000원이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.