나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52623 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에
위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철
4호선 ""안산역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내
1층 씨비-102호, 씨비-103호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공실이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약40미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구
(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지
(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52623 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-103호

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 제1,2종근린생활시설 포함)

* 감정가: 482,000,000원

* 토지면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

* 토지지분: 12.4㎡ (약 3.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.95㎡ (약 10.88평)

* 건물지분: 35.95㎡ (약 10.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건,

* 주의사항: 대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인 요망

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에 위치합니다. 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 '안산역' 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난합니다.

* 건물의 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 1층 씨비-102호, 씨비-103호로서, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 창호 등입니다.

* 이용상태: 기준시점 현재 공실 상태이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등: 본건 북동측으로 노폭 약 40미터 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

- 갑4: 2022-09-29 접수, 주식회사제이엔제이파트너스 소유권이전(3번신탁등기말소).

- 갑5: 2023-12-28 접수, 이새록 소유권이전(매매 금476,034,000원).

- 을1: 2023-12-28 접수, 우리은행 근저당 (말소기준권리, 권리금액 금872,400,000원).

- 갑6: 2025-06-17 접수, 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매 (권리금액 752,599,164원).

* 말소기준권리: 을1 (우리은행 근저당, 2023-12-28).

* 등기부채권 총액: 872,400,000원.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특징: 본 물건은 리드스마트스퀘어지식산업센터 내에 위치하며, 지하철 4호선 안산역 인근으로 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에는 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 주요 업종 및 잠재 고객: 지식산업센터로서 제조업, IT, 사무실 등의 기업 입주가 가능하며, 1, 2종 근린생활시설로 다양한 소매 및 서비스 업종이 운영될 수 있습니다.

* 유동인구 및 배후수요: 안산역을 중심으로 한 지역의 유동인구와 산업단지 내 기업체 및 종사자들이 주요 배후수요가 될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 4호선 안산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 생활 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공장지대와 상업, 주거 시설이 혼합된 지역으로, 정주 환경 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 입주 자격: 물건 소재지가 반월특수지역으로 지정되어 있어, 지식산업센터 입주 자격 등에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다. 자격 미달 시 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 기준시점 상 공실 상태이며, 공실이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 권리 사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 정보가 부족하여, 인수 시 발생할 수 있는 불이익에 대한 확인이 필요합니다.

* 기타 미확인 정보: 임대관계 등이 미상으로, 실제 점유 현황 및 계약 관계를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 또한, 반월국가산업단지 내에 속해 있어 산업 활동과 관련된 수요를 기대할 수 있습니다. 하지만, 반월특수지역으로 인한 입주 자격 제한 가능성과 현재 공실 상태는 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이나, 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 안산역과의 근접성은 높은 접근성과 임대 가치를 제공합니다.

* 산업단지 연계성: 반월국가산업단지 내 위치하여 관련 기업체와의 시너지 효과 및 수요 확보가 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 지식산업센터뿐만 아니라 근린생활시설로도 활용 가능하여 다양한 사업 아이템 적용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 외에 주변 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 입주 자격 요건 충족 여부, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 시장 분석이 선행되어야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.