나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52588 [1] 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층842호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '옥구산' 북서측 인접에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층건 중 제8층 제842호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중이며, 본건 내부는 알루미늄 프레임의 유리격벽 설치하여 사용하고 있음.

설비내역

시스템냉·난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화물용승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형토지로서 공장(지식산업센터), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 30m, 북동측 및 북서측으로 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 상호명 '리루나'로 이용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)으로 상호명 '리루나'로 이용중이고, 내부는 알루미늄 프레임의 유리격벽 설치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52588 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층 842호

신 주소: 경기도 시흥시 서울대학로 77 (배곧동)

건물명: 골드테크노밸리

용도: 지식산업센터 (공장)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 9층 건물 중 제8층 제842호

준공일: 2021년 04월 12일 (준공검사일 2023년 07월 06일)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 280,000,000원

토지면적: 17.16㎡ (약 5.2평)

토지지분: 17.15612㎡ (약 5.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.72㎡ (약 19.3평)

건물지분: 63.72㎡ (약 19.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '옥구산' 북서측에 인접하여 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남동측으로 폭 약 30m, 북동측 및 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2023년 08월 18일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어, 특별한 경우를 제외하고는 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 특수 권리 여부는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김훈경 (김 )

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 04월 11일

배당신고일자: 2025년 07월 25일

대항력: 있음

3.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 김훈경 씨는 전입일자(사업일자)가 2022년 04월 11일로, 말소기준권리(2023.08.18.)보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 15,000,000원이 확인되나, 월차임이 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 임차인의 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 검토 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액(말소기준권리 기준): 220,800,000원 (중소기업은행 근저당)

4. 상권분석

4.1. 지역 내 입지

본 건이 소재한 시흥시 배곧동 일대는 신규 아파트 단지 조성과 함께 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집하여 형성된 상업 및 업무 복합지구입니다.

4.2. 현재 이용 상태

공부상 공장(지식산업센터) 용도이며, 현재 '리루나'라는 상호명으로 이용 중입니다. 내부는 알루미늄 프레임의 유리 격벽이 설치되어 공간이 구분되어 사용되고 있습니다.

4.3. 주변 환경

'옥구산'이 인접해 있어 일부 개방감이 있을 수 있으며, 단지 주변으로 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 유동인구 및 배후 수요가 있는 지역입니다. 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다. 주변 상업시설 및 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 김훈경 씨의 존재는 명도 절차의 변수가 될 수 있습니다. 특히 보증금 15,000,000원의 인수 가능성과 월차임 0원의 특이사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

6.2. 지식산업센터 시장 동향

지역 내 유사 지식산업센터의 공급 현황 및 임대/매매 수요에 따라 시장 상황이 변동될 수 있습니다. 투자 전 해당 지역의 지식산업센터 시장 동향 및 공실률 등을 조사하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터로, 계획도시 내에서 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 구조 또한 일반적인 지식산업센터의 기준에 부합합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 월차임이 0원으로 신고된 점은 낙찰 후 명도 과정 및 예상 수익률 산정에 있어 중요한 고려사항이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 성장 잠재력

시흥시 배곧동은 지속적인 개발과 함께 주요 거점으로 성장하고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

8.2. 지식산업센터 수요

지역 내 관련 산업체 및 기업체의 입주 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 시세 차익 가능성

현재 감정가가 시장 가격 대비 적정한 수준인지, 또한 명도 및 임차인 관련 비용 발생분을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는지 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 권리분석상 인수되는 '보증금'은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 김훈경 씨의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 부담하게 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰가는 감정가 280,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액에, 임차인 보증금 15,000,000원 및 명도 관련 비용, 그리고 본인의 수익률 목표치를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 주변 시세, 임대수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.