나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42043 [1] 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 111동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 ""어울초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행빈도 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 내 제19층 제1901호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 기타 인테리어 마감 등
창호 : 하이새시 마감 등으로서,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급,배수설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 18M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42043 (1)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 신령리 820, 안성 롯데캐슬 111동 19층 1901호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

면적:

* 토지: 51.81㎡ (약 15.67평)

* 건물: 74.50㎡ (약 22.54평) - 전용면적 기준

건축물구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 20층 중 19층

준공년월: 2016년 2월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 "어울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스의 운행 빈도 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 다양한 도시계획시설 및 법률에 따른 제한이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건 건물의 소유권은 현재 김영희 씨 명의로 되어 있으며, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 김영선 씨의 가압류(2024-01-19, 60,000,000원)입니다.

채권자 김 의 강제경매(2025-06-10, 71,546,301원)로 인해 본 경매 절차가 진행되었습니다.

* 임차인 현황

* 배

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입신고일자/확정일자: 2023년 07월 07일

배당신고일자: 2025년 06월 25일

대항력: 있음

* 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권(배성원, 보증금 200,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 인수될 수 있습니다.

이는 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

물건명세서상에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명확히 기재되어 있고 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선행하므로, 배성원 씨는 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 낙찰자는 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 부담할 가능성이 매우 높습니다.

본건에 대한 전반적인 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 상세한 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 안성 롯데캐슬 아파트는 대규모 단지로, 자체적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 학교(어울초등학교 등)가 있어 학생 및 학부모 관련 소비층의 영향을 받을 수 있습니다.

* 전반적인 상권은 주거 중심의 안정적인 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경

안성 롯데캐슬은 30개동, 2320세대의 대단지 아파트로 2016년 2월 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있어 편리한 단지 생활이 가능합니다.

총 주차 대수는 2594대로, 세대당 약 1.12대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 편의시설

단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설 등) 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설을 통한 편의시설 접근성도 양호합니다.

* 교육시설

단지 인근에 어울초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 아파트 면적 정보

전용면적: 74.50㎡ (약 22.54평)

분양면적: 별도 명시된 정보는 없으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 배성원 임차인의 보증금 200,000,000원입니다.

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 배당받지 못하는 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 입찰 시 인수될 보증금을 고려한 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 도시계획 및 규제

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축급의 대단지 아파트로서 기본적인 주거 가치와 상품성은 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 배성원 씨의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다는 점입니다.

이 보증금 인수 부담을 감안할 때, 입찰 시 현재 시세 대비 실질적인 취득 원가를 면밀히 계산하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

리스크를 인지하고 인수 부담을 감당할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 대단지 브랜드 아파트: 안성 롯데캐슬은 2016년 준공으로 주거 쾌적성이 우수하며, 대단지라는 장점이 있습니다.

* 잠재적 시세차익 가능성: 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 실질적인 취득 비용이 향후 시세 상승분을 고려할 때 매력적인 수준이라면 투자 가치가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 단지 내 편의시설 및 인근 교육 시설은 실수요자에게도 매력적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 유사 면적(74.50㎡)의 매매 사례가 2026년 6월 24일에 250,000,000원으로 확인되었습니다.

가장 큰 투자 부담은 대항력 있는 임차인 배성원 씨의 보증금 200,000,000원 인수입니다.

만약 낙찰자가 250,000,000원(최근 매매가)에 낙찰받는다면, 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 = 250,000,000원 + 200,000,000원 = 450,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세 대비 투자 실익이 없는 수준입니다.

투자자가 총 투입 금액을 최근 매매가인 250,000,000원으로 맞추기 위해서는, 낙찰가가 50,000,000원(250,000,000원 - 200,000,000원) 이하로 결정되어야 합니다.

감정가가 240,000,000원임을 고려할 때, 임차인 인수 부담을 고려하면 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대에서 입찰 시 총 투자액은 250,000,000원 ~ 300,000,000원이 되며, 현재 시장 가격을 고려할 때 큰 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다. 낙찰 후 명도 비용, 세금 등을 고려하면 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 재개발 가능성이나 미래 가치를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.