나이스옥션 법원경매 평택 2025타경672 [1] 경기도 평택시 고덕동 1799-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 '평택고덕센트레빌NHF3단지아파트' 북측 인근에 위치하는 토지로
주위는 주상용 건물, 아파트단지, 주상용 나지 등으로 형성된 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(
비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로,
(사용승인일자:2023.03.30.)
외벽 : 라임스톤 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

주상용 건물로 이용중임.
1층 : 소매점
2층 : 다가구주택(2가구)
3층 : 다가구주택(2가구)
4층 : 다가구주택(1가구)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 다락이 소재함.

물건 비고

일괄매각
경기도 평택시 고덕동 소재 '평택고덕센트레빌NHF3단지아파트' 북측 인근의 주택지대에 위치.
주상용건물로 이용중(1층 소매점, 2~4층 다가구주택)
다락이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경672 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1799-3번지 (고덕갈평10길 43-5)

용도: 근린주택 (1층 소매점, 2~4층 다가구주택)

감정가: 1,918,222,500원 (약 19억 1,822만원)

토지면적: 246.10㎡ (약 74.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 414.47㎡ (약 125.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 '평택고덕센트레빌NHF3단지아파트' 북측 인근 주택지대에 위치합니다. 주변은 주상용 건물, 아파트단지, 나지 등으로 형성된 성숙 중인 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로, 2023년 3월 30일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 라임스톤 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 벽지도배, 타일 등으로 마감되었습니다. 1층은 소매점, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중이며, 다락도 소재합니다. 토지는 세장형의 평지로, 주상용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 경기도시공사에서 조정윤을 거쳐 에이치이주식회사로 이전되었습니다. 건물 등기부 역시 에이치이주식회사 명의로 소유권이 보존되었습니다.

말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(1,620,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 경매는 2025년 6월 5일 접수된 하나은행의 임의경매(1,326,215,156원)입니다.

또한, 2025년 6월 23일 기흥세무서장의 압류가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,620,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 김종진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.21. 대항력 없음.

* 박태건: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.12.16. 대항력 없음.

* 오소헌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.02.05. 대항력 없음.

* 우광기전(주): 보증금 5,000,000원, 차임 1,100,000원, 배당신고 2025.06.30. 대항력 없음.

* 천호윤: 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2025.02.21, 확정일자 및 배당신고 2025.08.28. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부등본 상에는 해당 지상권이 확인되지 않습니다. 실제 현장 조사를 통해 지상권 존재 여부 및 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 건물은 1층 소매점과 2~4층 다가구주택으로 구성된 복합 용도의 상가주택입니다. 고덕국제화지구라는 신도시 개발 지역에 위치하고 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지와 주상용 건물이 혼재하고 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 신축 건물(2023년 준공)이라는 점과 고덕국제화지구의 지속적인 개발, 삼성전자 등 대기업 입주로 인한 인구 유입 증가 가능성을 고려할 때, 상가 및 주택에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 택지개발지구 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. (외부 지도 서비스 검색 결과, 반경 1km 내에 다수의 편의점, 마트, 학원, 병원 등이 분포하고 있습니다.)

5.2. 주변 시설

'평택고덕센트레빌NHF3단지아파트' 북측 인근에 위치하고 있으며, 계획도시답게 체계적인 도시 인프라 구축이 진행 중입니다.

5.3. 혐오시설 여부

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

본 건은 유동화물건으로, 이는 채권이 자산유동화증권(MBS 등)으로 발행되어 투자자에게 판매된 후, 해당 채권의 부실 발생 시 경매로 진행되는 경우입니다. 통상적인 경매 물건과 동일하게 처리되지만, 해당 유동화 상품의 복잡한 구조나 특이사항이 있을 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

6.2. 미확인 권리 (지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 등기부등본에서는 확인되지 않아 잠재적인 권리상 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 답사를 통해 실체 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계 확인 필요

대부분의 임차인 정보에 '임대관계 미상'으로 표시되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 실제 임대차 계약 조건, 체결일자, 보증금 및 차임 수준 등을 정확히 파악하여 명도 협상 및 추후 임대 수익률 산정에 반영해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 고덕동의 핵심 개발 지역에 위치한 신축(2023년 준공) 상가 겸 다가구주택입니다. 미래가치가 높은 고덕국제화지구 내에 자리하고 있으며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점은 매우 긍정적입니다. 신축 건물이라는 점에서 즉시 수익 창출이 가능하며, 향후 지역 발전과 함께 임대 수요 증가가 기대됩니다. 다만, 등기부상 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 신축 상가주택으로서 투자 잠재력이 우수한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 준공): 즉시 수익 창출 가능하며, 하자 발생률 낮음.

* 입지적 강점: 고덕국제화지구 개발 호재, 삼성반도체 등 산업단지 인접으로 인한 지속적인 인구 유입 및 임대수요 기대.

* 명도 용이: 모든 임차인이 대항력 없어 명도 관련 리스크 최소화. 인수할 보증금 없음.

* 높은 토지 가치: 계획적인 개발이 이루어지는 지역으로 토지 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,918,222,500원 (약 19억 1,822만원)

본 건물은 2023년에 준공된 신축 건물이며, 고덕국제화지구라는 미래가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 유사 신축 상가주택의 최근 거래 사례 및 시장 분석 결과, 현재 감정평가액 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다. 특히, 지역 개발 전망과 건물 상태를 고려할 때, 경쟁 입찰이 치열할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 감정평가액의 105% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 2,050,000,000원 (약 20억 5,000만원)

(본 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황과 일반적인 경매 투자 관점을 바탕으로 산정한 것이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.