나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52361 [1] 경기도 광주시 초월읍 용수리 126-14 신영타운 104동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 '광주소방서' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 공동주택(다세대주택) 신영타운 104동 1층 102호로서,
외벽 : 치장 벽돌 및 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.4.2.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52361 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 용수리 126-14 신영타운 104동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.38㎡ (약 13.12평)

토지지분: 43.375㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.49㎡ (약 17.69평)

건물지분: 58.49㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2016년 (추정)

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 공동주택(다세대주택)

이용상태: 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

1.5. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 2026.4.2.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

물건명세서 참고사항: 2026.4.2.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 '광주소방서' 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 신영타운 104동 1층 102호로서, 철근콘크리트구조의 공동주택(다세대주택)입니다. 외벽은 치장 벽돌 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 창호입니다. 내부 이용 상태는 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 형상으로 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 북서측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.7. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주위 환경은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 지도상 확인 결과, 본건 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, '중소규모의 공장 및 창고'가 혼재되어 있어 일부 지역에서는 공장 및 창고 시설의 운영에 따른 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2021.10.26. 접수된 양평군의 압류(갑10)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리: 주택임차권(을1, 김지애), 압류(갑11, 국민건강보험공단), 가압류(갑14, 홍길자), 강제경매(갑15, 주택도시보증공사) 등

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김지애)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-01

확정일자: 2020-11-11

배당신고일자: 2022-12-13

대항력: 없음 (주의사항 참조)

비고: 2026.4.2.자로 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 확약서 제출함.

* 임차인: 문상명

보증금: 7,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-05-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-08-12

대항력: 없음 (확정일자 및 배당신고일자 기준으로 판단)

비고:

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리 분석 요약

본 경매물건은 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 경우, 대항력을 포기하고 우선변제권만을 주장하겠다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 215,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 광주시 초월읍 용수리 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역과 중소규모의 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 특성을 나타냅니다. 이는 주거 편의성과 함께 일부 지역에서는 산업 활동의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식 및 지역의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 신영타운 103동 (2017년식, 73.49㎡) : 2026년 6월, 180,000,000원에 거래. (평당 약 245만원)

* 은성아트빌 2동 (2009년식, 75.46㎡) : 2026년 3월, 118,000,000원에 거래. (평당 약 156만원)

* 롯데빌리지 (2013년식, 53.96㎡) : 2026년 2월, 145,000,000원에 거래. (평당 약 269만원)

본건(58.49㎡)의 감정가는 215,000,000원입니다. 이는 최근 거래 사례 중 동일 단지(신영타운 103동)의 면적이 더 큰 사례(73.49㎡, 180,000,000원)보다 높게 책정되었습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이, 혹은 감정평가의 기준이 최근 실거래가와 다를 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 일반적인 주거 생활이 가능한 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 방 3개, 거실, 주방 2개, 욕실 2개의 구성으로 3인 이상의 가구도 거주하기에 적합할 것으로 보입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주위에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, '광주소방서'가 인근에 위치하여 안전한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 교육 시설(학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(215,000,000원)와 유사 단지 내 최근 실거래가(180,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

6.2. 임차인 관련 정보의 복잡성

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하였으나, 과거 임차권 설정 및 HUG의 인수 조건 변경 등 복잡한 이력이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

6.3. 혼재된 지역 환경

주거용 건물과 중소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역 특성상, 소음, 교통량 증가 등 일부 환경적 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 강제 경매 절차를 통해 소유권을 이전받게 됩니다. 가장 큰 장점은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 등기부상 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 점입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점이 명확합니다.

그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하며, 이는 입찰가 결정에 있어 중요한 고려 사항입니다. 또한, 주거 지역과 공장, 창고 등이 혼재된 지역 특성을 고려할 때, 주거 쾌적성과 관련하여 잠재적인 이슈가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기로 임차 보증금 인수 의무 없음 (인수 보증금 0원).

* 향후 지역 발전 가능성: 광주시 초월읍 지역의 개발 가능성을 고려한 투자.

* 일괄 매각으로 인한 토지 가치 포함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 단지인 신영타운 103동(2017년식, 73.49㎡)이 2026년 6월 180,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(58.49㎡)의 평당 단가를 역산하면 약 245만원/㎡입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 143,000,000원이 됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 215,000,000원으로, 이는 평당 약 368만원/㎡에 해당하여 최근 실거래가 대비 매우 높은 수준입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증금액(215,000,000원)이 감정가와 일치하는 점은, 과거 HUG가 임차인에게 지급한 금액이 감정가의 기준이 되었을 가능성을 시사합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 한 가치와 감정가 사이에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세와 감정가의 괴리가 크므로, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가보다는 실거래가 수준에 가깝게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 보수적으로는 최근 유사 단지 실거래가(180,000,000원) 수준에서, 조금 더 적극적으로는 감정가(215,000,000원)와 실거래가의 중간 지점, 혹은 감정가를 약간 하회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

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