나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2295 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 2164 영건센스빌오피스텔 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철8호선""수진역"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대로서 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건동까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 지하철8호서 ""수진역"" 및 시내버스정류장
이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건내 3층 에프301호 및 302호로서,
외벽: 몰탈 및 페인팅 및 석재붙임 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알미늄샷시 창호 등임.


철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건내 12층 에프1201호로서,
외벽: 몰탈 및 페인팅 및 석재붙임 마감.
내벽: 벽지 및 타일마감 등.
창호: 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,2):301호 및 302호
용도상 일체로 이용된 상태로서 기준시점 현재 공실상태임.

기호(3):1201호
폐문부재로서 기준시점 현재 오피스텔로 이용되는 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화기설비, 화재탐지설비,
보안설비 등 도어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약30미터 내외, 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각
접하고 있으며, 지상 및 지하에 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭50m~70m)(주간선도로)(접함), 소로3류
(폭8m미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경
규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록1,2는 벽체를 제거한 후 구분없이 사용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 성남지원 2025타경2295 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 2164 영건센스빌오피스텔 3층 301호

* 건물명: 영건센스빌

* 구분: 오피스텔

* 감정가: 1,365,000,000원

* 토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

* 건물면적: 191.21㎡ (약 57.85평) - (301호, 302호 합산 면적 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축 정보:

* 건축년도: 2004년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총층수: 12층 (본건 3층)

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 1,2종 근린생활시설, 판매시설

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철 8호선 수진역 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 지하철 8호선 수진역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 북서측 노폭 약 30미터, 북동측 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 지상 및 지하에 주차장 시설을 갖추고 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭50m~70m), 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을4 근저당 (하나은행, 2007-07-03 접수, 260,000,000원)

* 등기부채권 총액: 449,000,000원

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. 모든 등기된 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 물건(301호, 302호)은 벽체를 제거한 후 구분 없이 사용 중이며, 현재 공실 상태인 것으로 탐문 조사됨.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 위치한 성남동 일대는 지하철 8호선 수진역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집된 지역임.

* 잠재 고객: 역세권의 특성상 유동인구 및 직장인 수요가 풍부하며, 주변 상업시설 및 업무시설과의 연계를 통한 잠재 고객 확보에 유리함.

* 활용성: 오피스텔 용도 외에도 1,2종 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합 활용이 가능하여 다양한 사업적 목적에 부합할 수 있음.

5. 생활정보

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* 교통: 지하철 8호선 수진역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 매우 우수함.

* 편의시설: 인근 상업지역에 은행, 병원, 마트, 식당, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

* 주거환경: 오피스텔, 상가, 업무시설이 혼재된 도심형 복합 상권으로, 편리한 생활 환경을 제공함.

* 주변 시설: 본건 인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

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* 합병 사용: 본건 301호와 302호는 벽체가 제거된 상태로 통합되어 사용 중임. 향후 개별 호실로 분할하거나 용도에 맞게 재활용하기 위해서는 내부 철거 및 인테리어 등 추가적인 공사가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 해당하여, 건축 및 개발 행위에 있어 일부 규제를 받을 수 있음.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정되어 있으나, 본건 경매 진행으로 인한 권리 소멸에는 직접적인 영향을 미치지 않음. 다만, 공동 담보물의 다른 경매 진행 여부에 따라 간접적인 영향은 있을 수 있음.

7. 종합 의견

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본건은 지하철 8호선 수진역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 여건이 매우 우수한 오피스텔임. 권리관계가 명확하여 인수해야 할 부담이 없다는 장점이 있음. 그러나 감정가 13억 6천 5백만원과 비교할 때, 최근 유사 면적의 오피스텔 실거래가가 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 큰 가격 괴리를 보이고 있어, 시장 시세와 감정가 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요함. 301호와 302호가 통합되어 넓은 면적으로 활용 가능한 점과 현재 공실 상태라는 점은 투자 및 활용 측면에서 고려할 요소임.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 8호선 수진역이 매우 인접하여 탁월한 대중교통 접근성을 제공함.

* 넓은 면적 활용: 2개 호실(301호, 302호)이 통합되어 있어 넓은 공간을 활용하거나 다양한 용도로 개발할 잠재력이 있음.

* 권리 인수 부담 없음: 낙찰 후 말소되는 권리가 대부분이므로 권리 분석상 안전함.

* 상업지역 내 위치: 다양한 업종의 상업 및 업무시설 활용이 가능하여 투자 및 사업 목적에 부합함.

* 도심 인프라: 주변 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1,365,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(영건센스빌) 내 전용면적 약 34.51㎡(약 10.4평) 오피스텔의 거래 가격은 128,000,000원에서 140,000,000원 수준임.

* 이를 기준으로 단위 면적당 가격을 환산 시, 약 3,700,000원/㎡ ~ 4,000,000원/㎡ 수준으로 추정됨.

* 본건의 건물 면적은 191.21㎡(약 57.85평)으로, 현재 제시된 시장 가격으로 단순 환산할 경우 약 7억 5천만 원 ~ 8억 원 내외의 시장 가치를 가질 것으로 예상됨.

* 본건의 감정가는 13억 6천 5백만원으로, 상기 추정 시장 가치와 약 1.7배 이상의 큰 차이를 보이고 있음. 이는 감정가가 시장의 실거래가보다 상당히 높게 책정되었거나, 본건의 통합된 면적, 층수, 향 등 특정 요인이 감정가에 반영되었을 가능성을 시사함.

* 권고 입찰가:

* 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

* 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근한다면 7억 5천만원 ~ 9억 5천만원 수준을 고려해 볼 수 있음. 이는 감정가의 약 55% ~ 70% 수준임.

* 입찰 참여 시, 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.