나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2318 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-8 현대밸리타운 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 초월읍 지월리 소재 '광주새롬학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4츧 건물 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 및 일부 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후첨""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호:성남지원 2025타경2318 (1)

경매구분:부동산임의경매

채권자:우OOO (우리은행 추정)

1.2. 소재지및건물정보

소재지:경기도 광주시 초월읍 지월리 568-8 현대밸리타운 105동 4층401호

용도:다세대주택

건물구조:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4층 건물 내 401호

사용승인일:2013년 12월 27일

1.3. 면적정보

토지면적:61.25㎡ (약 18.53평)

토지지분:61.25㎡ (약 18.53평)

건물면적:55.01㎡ (약 16.64평)

건물지분:55.005㎡ (약 16.64평)

1.4. 감정가및매각정보

감정가:164,000,000원

매각대상:토지/건물일괄매각

매각기일:미정

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 소재하며, '광주새롬학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 포함한 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

본건은 '광주새롬학교'와 인접해 있으며, 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부등본상 소유권보존(김태화), 소유권이전(박영애) 후 우리은행 근저당(134,200,000원, 2015.06.05)이 말소기준권리로 설정되어 있으며, 이후 우리은행에 의한 임의경매(109,537,765원, 2025.06.12)가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 134,200,000원입니다.

3.2. 인수되는권리

감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없더라도, 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 초월읍 지월리 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 주를 이루는 주거 지역의 특성을 보입니다. 주변에 소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 수도권 외곽 주거지 상권을 형성하고 있습니다. 학교와 인접해 있어 지역 내 기본적인 수요는 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위의 다세대주택 및 아파트 단지 인근으로 기본적인 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 추정되며, 생활에 필요한 편의시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 '광주새롬학교'가 위치하고 있어 교육 환경 측면에서 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 건물노후도

본건은 2013년 12월에 사용 승인된 건물로, 약 13년 경과되었습니다. 신축 건물 대비 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역개발가능성

해당 지역은 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있으며, 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 구체적인 개발 계획은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 현대밸리타운 105동 401호는 다세대주택으로, 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있으며 인수되는 부담은 없습니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 신축 연도 대비 노후도 및 지역 특성을 고려한 시세 판단이 중요합니다. 감정가는 1억 6,400만원으로, 최근 실거래가와 비교 시 면적 및 연식 차이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 낙찰 후 깨끗한 등기 취득 가능.

* 인수되는 보증금 없는 임차인 현황으로 명도 부담 상대적으로 적음 (단, 실제 점유 확인 및 점유자 협의 필요).

* 성장관리구역 등 지역 특성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

최근 거래 사례 분석 시, 본건 물건의 면적(55.01㎡)과 건물 연식(2013년)을 고려할 때, 감정가(164,000,000원) 및 최근 실거래가(108,000,000원 ~ 176,000,000원)를 종합적으로 검토해야 합니다. 특히, 2021년 준공된 60.83㎡ 면적의 물건이 176,000,000원(약 289만원/㎡)에 거래된 점은 주목할 만하나, 본건의 준공 연도를 고려하면 이를 그대로 적용하기는 어렵습니다.

보다 보수적인 접근으로, 대항력 있는 임차인이 인수될 보증금이 없다는 점과 채권액(134,200,000원)을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 내외로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 88% 수준으로, 향후 시세 차익 및 임대 수익을 고려한 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다. 입찰 희망가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 추가로 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.