나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33707 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 217-8 하나로맨션 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 7호선 ""춘의역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,

외벽: 인조석 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-13)(심원중학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부천지원 2025타경33707 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 217-8 하나로맨션 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 152,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

토지면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

건물면적: 48.34㎡ (약 14.62평)

1.2. 건물 정보

건물명: 하나로맨션

준공연도: 1996년 7월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

전유부분 면적: 48.34㎡ (약 14.62평)

토지 지분: 22.96㎡ (약 6.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하며, '춘의역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 지하철 7호선 '춘의역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 본건 남측으로 폭 약 6미터의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 이전: 박승근 (2016.10.21), 정만수 (2022.08.10, 매매 176,400,000원)

주택임차권: 오영종 (2022.08.10 전입, 2022.07.14 확정, 168,000,000원) - 등기부상 말소 처리되었으나, 관련 특이사항 존재.

압류: 광명세무서장 (2023.01.30) - 말소

강제경매: 한국주택금융공사 (2025.06.09, 172,330,100원) - 말소

말소기준권리: 갑8 압류 (2023.01.30)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한국주택금융공사 (오 )

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-10

확정일자: 2022-07-14

배당신고일자: 2024-08-30

주요 분석:

- 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권은 '말소' 처리되었습니다.

- 그러나, '특이사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '대항력있는임차인' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며, 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있어 권리관계 해석에 주의가 필요합니다.

- '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 법원에서는 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단하고 있습니다.

- 종합적으로, 임차인의 권리관계는 낙찰 후 명도 및 법적 분쟁 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권 및 이용현황

4.1. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(심원중학교), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 주거용 건부지로 활용되고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 인조석 마감, 창호는 샷시입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 지하철 7호선 '춘의역'이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

심원중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대보호구역으로 지정되어 교육환경 보호법 적용)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 이슈

* 대항력 여부 논란: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 표기되었으나, 특이사항 및 물건명세서에 '대항력있는 임차인' 언급 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 가능성 제기로 인해, 법원 해석과 관계없이 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, 채권자 또는 임차인과의 관계에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 제약사항

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 다세대주택으로, 7호선 춘의역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있어 보입니다. 다만, 등기부상 말소된 임차권 등기에도 불구하고 '대항력있는 임차인'으로 언급되는 부분이 있어 권리관계 분석 및 명도 진행 시 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 7호선 춘의역 도보 이용 가능

* 편리한 교통망: 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용 편리

* 주거 편의성: 생활 편의시설 및 주거 밀집 지역

* 시세 상승 잠재력: 역세권 개발 기대감 및 주변 시세 상승 추이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 14.62평)의 주택이 2026년 3월 약 225,000,000원 (49.23㎡)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1513만원 수준입니다. 본건의 감정가는 152,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고, 법원에서도 낙찰자가 임차인 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항은 명도 과정에서의 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안하되, 시세 대비 낮은 감정가와 역세권 입지를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

예상 시장 가치는 약 210,000,000원 ~ 225,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 152,000,000원의 120% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 182,400,000원 ~ 197,600,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 권리관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 면밀한 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.