나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2199 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 4층462호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위로는 지식산업센터,업무시설,공동주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(양촌역,구래역)이
소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 4층 462호로서
외벽:복합판넬 마감등.
창:샤시창호.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 장방형토지를 공장(지식산업센터,창고) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 도로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(구래동6871-12)
도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 공공공지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

기호2(구래동6871-13),기호3(구래동6871-14),기호4(구래동6871-15)
도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경2199 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 4층462호

용도: 지식산업센터

감정가: 160,000,000원

1.2. 부속 토지

토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

토지지분: 10.9071㎡ (약 3.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 근거리에 지하철 양촌역 및 구래역이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 4층 462호에 해당합니다.

외벽은 복합판넬 마감이며, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본 물건은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

건물 내 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

본건의 토지는 4필지가 일단의 장방형 토지로, 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설)의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

기호1(구래동 6871-12)은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m) 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

기호2, 3, 4(구래동 6871-13~15) 또한 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(144,000,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매개시결정(하나은행, 2025년 6월 10일 접수, 115,916,132원)으로 인해 본 경매가 진행됩니다.

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 144,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사수플로우

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-29

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다.

3.3. 권리 분석 종합

본 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임차인의 대항력도 없습니다.

따라서 매각 후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 아무런 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 및 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 업무 지구입니다.

유사 업종의 경쟁이 있을 수 있으나, 다양한 편의시설 및 지원시설이 집적되어 있어 관련 업종의 입지로는 유리한 측면이 있습니다.

4.2. 배후수요 분석

주변에 공동주택 단지가 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 다수의 지식산업센터 입주 기업체 및 상가 이용객이 잠재적인 수요층이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다양한 상업시설과 업무시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 교육시설

단지 남서측 인근에 한가람초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

경매 진행 과정 및 권리 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 있습니다.

특히 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 주변 환경 및 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공부상 특이사항

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가서상 이용상태도 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 공부상 특이사항은 없습니다.

6.4. 기타사항

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 현황에 주식회사수플로우가 등재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 디원시티 시그니처 지식산업센터 내 지분 경매 물건입니다.

입지적으로는 대중교통 접근성이 양호하고 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 사업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력이 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상 일부 제한사항(폐기물매립시설 설치제한지역 등)은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 투자 전 현장 방문 및 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(양촌역, 구래역) 인근 입지로 향후 미래 가치 상승 기대

* 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종 사업체 운영 시 시너지 효과 기대

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이

* 적정 수준의 면적과 감정가로 소형 투자로 접근 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(160,000,000원)를 기준으로 하되, 본 물건의 특성, 주변 시세, 향후 시장 전망, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

유동화 물건이라는 특성과 토지이용계획상 제한사항 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 면밀한 시장 조사와 현장 확인을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.