나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33716 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 비동 1층 101호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 벽돌조 치장쌓기 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로, 북측으로 노폭 약 8m의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-33 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>
구래동 6871-34 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33716 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 101호

* 용도: 근린상가 (업무시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 821,000,000원

* 토지면적: 11.69㎡ (약 3.54평)

* 토지 지분: 11.69㎡ (약 3.54평)

* 건물면적: 41.13㎡ (약 12.44평)

* 건물 지분: 41.13㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주지구축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재한 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 101호입니다.

주변은 김포한가람초등학교 남서측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집한 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발)로 지정되어 있습니다.

* 건물: 철근콘크리트구조이며, 2020년 10월 7일 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권(채권액 720,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권 이전: 양금자 (2023-04-14, 매매)

* 근저당권: 광주지구축산업협동조합 (2023-04-14, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한은행 (2023-09-14, 164,226,063원) - 말소

* 가압류: 삼성카드 (2023-09-27, 7,995,426원) - 말소

* 압류: 김포시 (2023-12-05) - 말소

* 가압류: 강원신용보증재단 (2024-01-26, 42,500,000원) - 말소

* 압류: 시흥세무서장 (2025-01-02) - 말소

* 임의경매개시결정: 광주지구축산업협동조합 (2025-06-10)

* 가압류: 서울시산림조합 (2025-07-25, 523,228,602원) - 말소

* 압류: 부천시 (2025-08-18) - 말소

등기부 채권 총액은 1,457,950,091원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 속한 김포한강신도시는 계획적인 개발이 이루어진 택지개발지구로서, 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 개발되어 배후수요가 풍부합니다.

주변에 김포한가람초등학교 등 교육시설과 각종 편의시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 건물 용도 및 예상 업종

본 물건의 용도는 제2종근린생활시설이며, 건물 자체는 업무시설과 근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다.

1층 상가로서 주변 배후수요를 기반으로 한 다양한 업종(예: 소매점, 서비스업, 식음료 등)의 입점이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

김포한가람초등학교를 비롯하여 김포시청, 김포아트빌리지 등 공공시설 및 문화시설 이용이 가능합니다.

단지 내 또는 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교통 및 주차

차량으로의 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 수월합니다.

건물 내 지하주차장 시설이 마련되어 있어 주차 문제를 해결할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다수의 채권 존재: 등기부상 다수의 가압류 및 압류, 근저당권이 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 핵심 지역에 위치한 비교적 신축급 오피스텔 상가로, 입지적 장점과 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다.

김포한강신도시의 지속적인 발전과 더불어 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 불확실성은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 김포한강신도시의 성장 잠재력: 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대

* 안정적인 배후수요: 오피스텔 및 주변 주거, 업무 시설의 풍부한 배후수요 확보

* 1층 상가의 높은 접근성: 고객 접근이 용이하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 821,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 최근 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건의 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.