나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4541 [1] 서울특별시 구로구 개봉로1다길 33-3, 제2층 제202호 (개봉동, 삼원아이빌) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원, 하천 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2020.01.17)

외벽: 벽돌 및 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 도시형생활주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4-5m, 북측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 313-20, 313-21, 313-22 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경4541 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO (조 )

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉로1다길 33-3, 제2층 제202호 (개봉동, 삼원아이빌)

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제2층 제202호

사용승인일: 2020.01.17

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.68㎡ (약 5.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

건물지분: 25.35㎡ (약 7.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원, 하천 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호입니다.

외벽은 벽돌 및 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.

창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 이미숙 (2020.01.28)

- 주택임차권: 조수연 (2024.01.05, 금200,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2020.02.06)

- 소유권이전: 김정화 (2020.02.11, 매매)

- 가압류: 주택도시보증공사 (2023.03.14, 금668,000,000원, 말소기준권리)

- 압류: 의정부세무서장 (2024.06.05, 말소)

- 강제경매: 조수연 (2024.09.06, 금214,136,986원, 말소)

총 채권액 합계: 868,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조수연

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-06

확정일자: 2020-02-06

배당신고일자: 2024-01-05

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.03.14)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함.

정리하자면, 조수연 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 2억 원을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 용도 및 개발 계획

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

개명초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다.

5.3. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 다음과 같습니다.

- 참좋은집(365-4): 2002년식, 58.32㎡, 21,000만원 (2.1억)

- 한신빌라(330-8): 2002년식, 51.48㎡, 25,000만원 (2.5억)

- 파크빌라(342-1): 1993년식, 41.52㎡, 13,950만원 (1.4억)

본 물건은 2020년 준공된 도시형생활주택(25.35㎡)으로, 제공된 JSON 데이터의 물건들과는 건축 연도 및 면적, 주택 유형에서 차이가 있습니다. 특히, 제공된 JSON 데이터상의 '삼원아이빌'은 건축연도가 2002년으로 기재되어 있으나, 본건 건물의 사용승인일은 2020년입니다.

제공된 JSON 데이터 기반으로 계산된 면적당 매매가는 약 330만원/㎡ ~ 480만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가(234,000,000원)를 면적(25.35㎡)으로 나눈 면적당 감정가는 약 923만원/㎡로, 비교 대상 물건들보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 도시형생활주택이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가치와는 괴리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 조수연 씨가 보증금 200,000,000원으로 존재합니다.

비록 임차인 현황 요약 표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력: 있음' 및 '물건명세서 참고사항'에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금 2억 원을 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

- 교육환경보호구역: 남부교육청을 통해 관련 사항 확인이 필요합니다.

- 대공방어협조구역: 위탁고도(해발 165m)를 준수해야 합니다.

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건 또한 무난한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 원 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소이며, 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

감정가가 비교 대상 물건 대비 면적당 가격이 높게 책정된 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

* 개봉동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 분석 및 임차인 인수 부담을 충분히 고려한 합리적인 입찰 시, 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 234,000,000원입니다.

하지만 주변 유사 물건의 최근 매매 정보(JSON 데이터)를 분석했을 때, 해당 물건의 전용 면적(25.35㎡) 대비 감정가(약 923만원/㎡)가 비교 대상 물건(약 330~480만원/㎡)보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 신축 연도(2020년) 및 물건 종류(도시형생활주택)의 차이일 수 있으나, 실제 시장 가치와의 괴리 가능성을 시사합니다.

가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 임차인 조수연 씨의 보증금 200,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 임차인 현황 요약 표에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력: 있음' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가의 80~90% 수준을 일반적인 입찰가의 참고 범위로 보았을 때, 약 187,200,000원에서 210,600,000원 사이가 될 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 2억원을 추가로 부담해야 할 경우, 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

현 시점에서 권리 분석 및 시장 조사를 더욱 면밀히 진행하시어, 임차인 인수 부담 시의 총 투자 비용과 예상 수익률을 감안한 전략적 입찰가 결정을 권고합니다. 실질적인 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.