나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10483 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10483 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10483
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-11, 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10483 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-11, 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호 | 감정가: 346,000,000원 | 최저가: 276,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10483 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10483 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호

용도: 오피스텔

감정가: 346,000,000원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 12월 24일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울우장초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 중 제7층 제704호입니다.

토지: 장방형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남서측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항: 임차인 박송연의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 직접적인 보증금 반환 채무를 인수할 가능성이 낮음을 시사합니다.

기타 참고사항: 임차보증금 363,000,000원으로 2022년 6월 3일 임대차계약이 체결된 임차인 박송연의 임차권이 설정되어 있습니다.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다. 이는 권리분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼합된 주상복합 지역으로, 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요층을 확보하고 있습니다.

주변에 서울우장초등학교가 위치하여 가족 단위 거주 수요도 고려해볼 수 있습니다.

교통 여건이 보통 수준으로, 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경은 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

임차권 관련: 임차인 박송연의 보증금 363,000,000원에 대한 임차권이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 매수인은 해당 임차인의 권리 승계 여부 및 관련 조건을 명확히 확인해야 합니다. (다만, 주의사항에 따라 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 조건이 제시되어 있어, 매수인이 직접적인 보증금 반환 채무를 인수할 가능성은 낮아 보입니다.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 현재 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 납골당 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 다세대주택 및 숙박시설이 혼재하는 지역이므로, 향후 주변 개발 계획이나 변경 사항을 주기적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

토지이용계획 제한: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 편의 시설이 양호한 편입니다.

감정가는 3억 4,600만원이며, 건물 면적은 약 9평입니다.

권리 관계상 임차인 관련 복잡성이 있으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 조건으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 주변 지역의 개발 가능성 및 변화 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

우수한 입지: 서울 강서구 내에서 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편으로 평가됩니다. (교통상황: 차량 진출입 자유, 인근 버스정류장 소재)

명확한 권리 관계 (조건부): 임차인 관련 복잡성이 있으나, HUG의 조건부 승계 포기 조항으로 인해 매수인의 인수 부담이 명확히 정리될 가능성이 높습니다.

잠재적 가치 상승: 주변 지역의 지속적인 개발 가능성과 오피스텔 수요를 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계