나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10483 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울우장초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일: 2021-12-24)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건
축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공
항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금363,000,000원
임대차계약일자 : 2022년6월3일
임차권자 : 박송연

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 박송연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-71번지 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호에 소재하고 있습니다.

1.2. 건물 상세정보

건물명은 더포레스트(화곡1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제7층 제704호입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 12월 24일로 비교적 신축 건물입니다.

1.3. 건물 및 토지 면적

토지 면적은 8.41㎡(약 2.54평)이며, 건물 면적(전용면적)은 29.96㎡(약 9.06평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가는 346,000,000원입니다.

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10483 (1)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울우장초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 필지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 공항 관련 구역 지정으로 인해 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 06월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 김성태: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (전입일자: 2023-12-11)

- 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로, 점유 및 사용과 관련하여 주의가 필요합니다.

* 임차인 주택도시보증공사(박송연): 대항력 없음. 보증금 363,000,000원. (전입일자: 2022-07-01, 확정일자: 2022-06-15)

- 등기부상 박송연의 주택임차권(363,000,000원)은 말소 대상입니다.

- 주택도시보증공사(HUG)는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 보증금 반환 관련 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부상 권리 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 박송연의 주택임차권(을1)은 말소됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 주변 시설 (업종 등)

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

서울우장초등학교가 남측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

차량으로 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

대항력 있는 임차인 김성태 씨의 점유 및 사용 관련 불확실성이 존재합니다. 또한, 주택도시보증공사의 조건부 채권 포기 조건은 명확한 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 법규 및 규제 사항

공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 토지 이용계획상의 제한사항이 향후 건물 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

최근 매매 사례 데이터가 미래 시점(2025년 8월)으로 기재되어 있어, 현재 시세 반영에 대한 추가 확인이 필요합니다. 감정가와 최근 거래가 사이의 큰 격차가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 서울시 내 위치 및 주상지대의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 감정가 대비 낮은 최근 매매 시세는 신중한 접근을 요구합니다. 주택도시보증공사의 조건부 채권 포기로 인해 보증금 관련 인수 부담은 해소될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인의 점유는 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)입니다.

* 서울특별시 내 오피스텔로, 도심 접근성이 양호합니다.

* 임차인 관련 복잡성은 있지만, 조건부 인수 부담 해소 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 8월 20일 거래 예정)에 따르면, 해당 건물(The Forest (화곡Ⅰ))의 전용면적 약 28.5~29.02㎡ 단위의 거래 금액은 약 1억 7,383만원에서 1억 7,700만원 수준입니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 610만원/㎡ 내외입니다. 본 건의 전용면적 29.96㎡를 적용 시, 시장 가격은 약 1억 8,300만원 내외로 추정됩니다. 현재 감정가는 3억 4,600만원으로, 최근 시세와 상당한 격차를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수 보증금 부담이 없다는 점과 건물 신축 연식, 서울시 내 입지 등을 고려할 때, 시장 가격 수준 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다. 최근 시세 및 향후 경매 진행 상황, 권리 관계 명확성 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 투자 위험을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.