나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10332 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제2층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 까치산역(2,5호선)이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제2층 제301호로서(사용승인일:2020.8.14),

외벽 : 치장 벽돌쌓기 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차장, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 조성한 대체로 장방형 토지로서, 건부지(공동주택(다세대주택(도시형생활주택))
)로 이용중임.

인접 도로상태등

세각(가)로서 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10332 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제2층 제301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 241,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (이정우)

3.

* 건물명: 동화팰리스

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2020년 8월 14일

* 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 2층 301호

* 건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 토지면적 (토지 지분): 17.28㎡ (약 5.23평)

4. 입지조건

5.

* 주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임. 토지는 완경사지를 조성한 대체로 장방형 토지로서, 건부지로 이용 중임.

6.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2,5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

7.

* 주변 시설: 해당 지역은 일반적인 주거 지역으로, 근린생활시설 및 교육 시설(서울화일초등학교)이 인접해 있음. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않음.

8. 권리분석

9.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정우

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-06

* 확정일자: 2020-10-12

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 인수 보증금 0원 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로서 보증금 회수 관련하여 추가적인 법적, 실무적 검토가 반드시 필요함.)

10.

* 말소기준권리: 2021년 03월 10일 남인천세무서장 압류 (갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(존재하지 않음)를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (압류, 가압류, 강제경매 등)

11.

* 집합건물 등기부 요약:

* 주요 권리 내역: 소유권보존(2020.09.02), 공유자전원지분전부이전(2020.11.11), 각종 압류 및 가압류 (말소기준권리 포함), 채권자 이정우의 강제경매 개시결정(2025.06.19).

* 등기부채권 총액: 3,142,000,000원 (참고용)

12. 상권분석

13.

* 주변 상업 시설: 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 지역임. 기본적인 생활 편의시설 이용은 인근에서 가능할 것으로 예상됨.

14. 생활정보

15.

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 지하철 2,5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 차량의 출입 또한 용이함.

* 교육시설: 서울화일초등학교가 인근에 위치함.

16. 잠재적 리스크

17.

* 특이사항 및 주의사항:

* 대항력 있는 임차인 (이정우) 존재: 보증금 245,000,000원으로, 감정가(241,000,000원) 및 채권액과 유사한 규모임. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 회수와 관련된 법적 절차 및 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 상황에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

* 임대관계 미상: 기타참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 파악에 주의가 필요함.

18.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

* 특히 공항 관련 구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 및 이용에 제한을 줄 수 있는 요소임.

19.

* 혐오시설 존재 가능성: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인할 것을 권고함.

20. 종합 의견

21.

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있어 주거용으로 적합성이 높음. 서울화일초등학교가 인근에 위치하며, 까치산역 접근성도 좋음.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 그 보증금 규모가 감정가 및 채권액과 유사하다는 점임. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 회수 절차와 관련된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 함.

22. 투자 포인트

23.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적음.

* 편리한 교통: 지하철 2,5호선 까치산역 이용이 가능하며, 버스 등 대중교통 접근성이 양호함.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 최근 거래된 유사 면적, 연식의 다세대주택 시세 등을 고려할 때, 본건 감정가에서 추가적인 가격 경쟁을 통해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있음.

24. 예상 입찰가

25.

* 시세 분석:

* 본건 건물면적(25.62㎡) 기준으로, 주변의 가장 최근 매매 사례(2019년식, 19.98㎡)가 2026년 7월 1일 2억 1,600만원에 거래된 것을 분석함. 이 거래의 3.3㎡당 가격은 약 1,081만원 수준임.

* 이를 기준으로 본건(25.62㎡)의 예상 시세는 약 2억 7,700만원으로 추정됨.

* 본건의 감정가는 2억 4,100만원으로, 추정 시세보다 낮게 책정되어 있음.

* 채권자인 임차인 이정우 씨의 보증금/채권액은 2억 4,500만원이며, 대항력이 있음.

26.

* 입찰가 산정:

* 예상 입찰가는 감정가(241,000,000원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 규모, 그리고 추정 시세와의 관계를 종합적으로 고려하여 결정함.

* 비록 권리상 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 임차인의 보증금 2억 4,500만원이라는 높은 금액과 대항력의 존재는 낙찰 후에도 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있음.

* 이러한 위험 요소를 감안하고, 감정가 대비 약 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 따라서, 230,000,000원 을 예상 입찰가로 제시함. 이 가격은 감정가 대비 할인 효과를 제공하며, 추정 시세 및 임차인의 채권액과의 관계를 고려한 전략적 제안임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.