나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10471 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10471 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10471
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제4층 제402호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10471 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제4층 제402호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 200,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10471 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 251,000,000원

토지 면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

건물 면적: 25.46㎡ (약 7.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 도심의 편리함과 함께 주거 및 상업 기능을 갖춘 곳입니다. 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 까치산역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층부터 지상 13층 규모의 건물 중 제4층에 위치한 오피스텔입니다. 사용승인일은 2021년 4월 21일로 비교적 신축에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러, CCTV, 기계식 주차 설비 등 다양한 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 4필지가 일단의 장방형 평지로, 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 본 건물은 북측 약 5m, 서측 약 6m, 동측 약 3.5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경입니다. 해당 물건에는 임차권 등기가 되어 있으며, 임차보증금은 245,000,000원입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 이 조건들을 면밀히 검토하고 이행해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 화곡동 925-15 일대는 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 있어 잠재적 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

교통 면에서는 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 건물 내에는 승강기, 기계식 주차 설비, CCTV 등 기본적인 편의 및 보안 설비가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변으로는 까치산근린공원 등 녹지 공간도 접근 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 임차보증금 245,000,000원에 대한 처리 문제입니다. 매수인은 임차인 관련 주의사항을 반드시 숙지하고, 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 이행해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항도 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(공항)', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 직접적인 건물 이용에는 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 공항 관련 구역 지정으로 인한 소음 등의 간접적인 영향은 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계는 매수인이 반드시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관련 절차를 정확히 이행한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 신축급 오피스텔로 임대 수요 확보가 용이합니다.

2, 5호선 환승역인 까치산역을 이용한 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

상업지역에 위치하여 임대 수익률 증대 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 최소화한다면, 실거주 및 투자 가치가 충분합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계