나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10449 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10449 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10449
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로22길 64 다음빌라, 제2층 제201호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10449 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로22길 64 다음빌라, 제2층 제201호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10449 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10449 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 서울금천초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 해당 호실은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 생활 설비(급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방)가 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 건물과 함께 일괄 매각됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울금천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 도로에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북동측 약 5~6m, 동측 약 3~4m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

지역적으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권의 존재입니다.

특히, 주의사항으로 명시된 바와 같이 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이나 이에 따른 권리가 있을 수 있음을 시사하며, 철저한 확인이 필요합니다. 선순위 임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 중요한 권리이므로, 임차인의 보증금액, 대항력 유무, 인수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 시흥동 지역은 주거 밀집 지역과 근린 상업 시설이 혼합된 형태로, 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 서울금천초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 주변의 근린생활시설을 통해 식당, 편의점, 기타 서비스 업종 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 상권은 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에는 서울금천초등학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 금천구청, 금천우체국 등 관공서와 대형 병원(예: 서울특별시 보라매병원, 다솔요양병원 등)은 차량 또는 대중교통으로 접근 가능합니다. 시흥동 지역은 녹지 공간(예: 금천구청 인근의 여러 공원)도 잘 갖춰져 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'과 '선순위 임차권'의 존재입니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 하는 임대차 보증금이 존재할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건은 매수인의 부담을 경감시키는 동시에, 해당 조건을 충족시키지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 따라서 임차인의 정확한 권리 관계, 보증금액, 배당 내역 등을 철저히 파악하고, HUG와의 협상 가능성 및 조건을 사전에 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동이라는 입지적 장점과 함께, 초등학교 인근의 주거지로서의 가치를 가지고 있습니다. 하지만, 경매 물건의 특성상 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권, HUG 관련 인수조건 등 권리상의 복잡성이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 매수자는 이러한 권리관계를 명확히 파악하고, 추가적으로 발생할 수 있는 비용이나 부담을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.입지: 서울 금천구 시흥동에 위치하여 도심 접근성이 양호하며, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.9. 2.학군: 서울금천초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.9. 3.소형 주거 상품: 29.86㎡의 건물 면적으로 1인 가구 또는 소형 가족에게 적합한 주거 공간입니다.

1.9. 4.저평가 가능성: 권리관계의 복잡성으로 인해 일반 매물 대비 가격 메리트가 있을 수 있으나, 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

1.9. 5.주의사항: 임차인 및 HUG 관련 권리관계를 반드시 명확히 파악하고, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계