나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10445 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10445 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10445
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 112, 아줄리움 제12층 제1201호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10445 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 112, 아줄리움 제12층 제1201호 | 감정가: 389,000,000원 | 최저가: 311,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10445 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10445 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 2. 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1, 아줄리움 제12층 제1201호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

1.1. 3. 면적 및 감정가

감정가: 389,000,000원

토지면적: 6.53㎡ (약 1.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4. 매각 대상 및 일괄 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리분석

1.2. 1. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권 설정.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수할 가능성이 있음을 시사하므로, 상세한 확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1번지 소재 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(까치산역)이 인접해 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 까치산역은 지하철 2호선과 5호선 환승역으로 강남 및 도심으로의 접근성이 양호합니다.

1.3. 3. 인접 도로상태

본 건 북측으로는 노폭 약 10m, 동측으로는 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.4. 건물 및 토지 분석

1.4. 1. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조로 13층 높이의 업무시설(오피스텔)이며, 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

1.4. 2. 건물의 이용상태

현재 주거용으로 이용 중에 있습니다.

1.4. 3. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차타워 등 현대적인 오피스텔로서 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 정방형 평지로 오피스텔 건물 부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속해 있으며, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등의 도시계획시설이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.4. 6. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부상 내용과 실제 이용 상태 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 임대 관례 및 기타 참고사항은 미상입니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 아파트 재개발 및 인근 마곡지구 개발과 더불어 강서지역의 주요 상권으로 성장할 잠재력을 지니고 있습니다. 까치산역 주변으로는 다양한 숙박시설(호텔, 모텔, 게스트하우스)이 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주변 편의시설

까치산역 인근은 쇼핑, 음식, 문화 등 다양한 즐길 거리가 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 곰달래도서관이 인근에 위치하고 있으며, 방범 CCTV 및 편의 시설, 운동 시설 등이 서울 평균 대비 많은 편으로 나타나 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 2. 교육 및 의료 시설

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 인구 밀도가 높으며, 특히 젊은 층 및 신혼부부, 가족 단위 인구 비율이 높은 지역으로 분석됩니다. 다만, 본 물건 주변의 구체적인 학군 및 의료 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 권리관계 관련 리스크

본 건에는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재합니다. 특히, 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인이 임차인의 보증금 미회수분 반환 의무를 부담하게 될 가능성이 있습니다. 이는 HUG 인수조건 변경과도 관련이 있으며, 매수인은 해당 채무 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 2. 임대차 관련 리스크

임대 관례 및 기타 참고사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 계약 조건, 보증금, 월세 등의 상세 내용을 파악하는 데 어려움이 있습니다. 정확한 권리 분석과 명도 협상 진행을 위해 임차인과의 직접적인 소통 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

1.7. 3. 기타 리스크

토지이용계획 상 공항, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어, 비행 안전 구역 등에 해당될 수 있으며, 관련 규제 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 까치산역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 교통 편의성과 주거 밀집 지역으로서의 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권으로 인한 권리관계의 복잡성이 주요 리스크 요인입니다. 매각 시 임차인 관련 주의사항을 면밀히 검토하고, 인수해야 할 채무가 있는지 여부를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 주거용으로 이용 중이며, 주변 시세 및 임대료 수준을 고려하여 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 역세권 입지: 까치산역(2, 5호선)을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.9. 2. 주거 편의성: 오피스텔, 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.9. 3. 잠재적 시세 상승: 화곡동 일대의 개발 계획과 더불어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 4. 시세 차익 기대: 권리관계 분석 및 명도 절차 진행에 따른 예상 외의 인수 비용이 발생할 수 있으나, 이를 감안하더라도 경매 최저가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다 (최저가가 제시되지 않아 정확한 분석은 제한적).

추가적으로, 본 보고서 작성 시점에서는 구체적인 경매 최저 매각 가격 정보가 제공되지 않아, 투자 포인트의 시세 차익 기대 부분에 대한 구체적인 산출은 어려운 점 양해 부탁드립니다. 실제 투자 결정 시에는 최신 감정가 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계