나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10320 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10320 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10320
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 91 우솔아트빌, 제3층 제302호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10320 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 91 우솔아트빌, 제3층 제302호 | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 254,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10320 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10320 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 318,000,000원

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지지분: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

* 건물지분: 28.39㎡ (약 8.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 5월 6일

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 주변에 학교, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 어우러져 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

1.2. 2. 교통 상황

인근에 노선 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 근거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제302호로, 2020년 5월 6일에 사용승인되었습니다. 외벽은 외장석 붙임 마감이며, 창호는 PVC 창호입니다.

* 건물 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 등이 적용됩니다.

1.5. 권리 분석

* 경매 구분: 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 주의 사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 중 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하지 않음을 의미하며, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 까치산역을 중심으로 한 상권이 발달해 있습니다. 특히 까치산역은 2호선과 5호선이 만나는 환승역으로 유동인구가 풍부하며, 재래시장(까치산 시장)과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 여성 소비자를 대상으로 한 의류, 미용, 식음료 관련 업종이 활발하며, 지역 밀착형 상권과 역세권 상권의 특징을 동시에 가지고 있습니다.

1.7. 생활 정보

* 교육: "서울월정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 "까치산역" 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 주변에 까치산 시장 등 재래시장과 다양한 상업 시설, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 매각 시 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 임차인과의 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 시설과 관련된 제한 사항이 존재합니다.

* 개발 제한: 7층 이하 제2종일반주거지역으로, 향후 고층 개발에는 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축(2020년 준공)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 서울월정초등학교와 가까워 교육 환경이 우수하며, 까치산역 역세권의 풍부한 상권 및 생활 편의시설을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인과의 대항력 포기 조건 매각으로 인한 명도 문제를 사전에 면밀히 검토해야 하며, 공항 관련 토지 이용 제한 사항을 숙지해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설과 상태를 유지하고 있어 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로, 교통 편의성이 높습니다.

* 우수한 교육 환경: 명문 초등학교인 서울월정초등학교와 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대되며, 소액 투자로 접근이 가능할 수 있습니다.

* 화곡동 개발 잠재력: '모아타운' 등 지역 주거 환경 개선 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계