나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10346 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10346 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제3층 제305호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10346
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제3층 제305호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10346 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 68 리치아파트 105동, 제3층 제305호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 149,120,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10346 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10346 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제3층 제305호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

토지지분: 8.0498㎡ (약 2.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평) (전용면적 추정)

건물지분: 23.58㎡ (약 7.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 2021년 4월 21일에 사용 승인되었습니다.

주의사항:

임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기사항전부증명서에 주택임차권 등기가 접수일자 2023년 9월 26일, 임차보증금 245,000,000원으로 등재되어 있으나, 구체적인 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 감정평가서 요약

1.3. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2, 5호선 '까치산역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

1.3. 3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제3층 제305호입니다. 사용승인일은 2021년 4월 21일입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

1.3. 4. 이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 5. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 6. 토지의 형상 및 이용 상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 7. 인접 도로 상태 등

본건은 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 8. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구단위계획 등에 속해 있습니다.

- 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역

- 소로3류(폭 8m 미만)(접합) (화곡동 925-15, 925-28, 925-29)

- 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

- 수평표면구역(수평표면) (공항시설법 관련)

- 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법 관련)

- 과밀억제권역

- 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

특히, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역' 표시는 김포공항과 인접하여 관련 항공법규의 적용을 받을 수 있음을 시사합니다.

1.3. 9. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 10. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(접수일자 2023.09.26, 임차보증금 245,000,000원)가 존재하나, 구체적인 임대차 관계 및 내용에 대해서는 별도의 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 화곡동 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하며, '화곡1동 주민센터'가 인근에 있습니다. 다세대주택과 오피스텔이 밀집한 지역으로, 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권자 및 경매 유형

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 임차권 및 대항력

등기부상 주택임차권이 존재하며, 임차보증금은 245,000,000원입니다. 다만, 본 건 매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이므로, 이는 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 부담이 없을 수 있음을 의미합니다. 그러나 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요하며, 관련 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 화곡동은 강서구의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 다양한 상업 시설과 생활 편의 시설이 발달해 있습니다. 오피스텔 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 인근 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 예상 임대 수익

전용면적 약 7.13평의 소형 오피스텔로서, 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 정확한 임대 수익률 산출을 위해서는 현재 공실률, 임대료 수준, 관리비 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 주민센터, 병원, 은행, 마트 등 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교 및 학원 등 교육 관련 시설이 분포하고 있어, 자녀가 있는 가구의 주거 환경으로도 적합할 수 있습니다.

5.3. 공항 관련 정보

본건은 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 해당하므로, 항공기 소음이나 고도 제한 등에 대한 영향이 있을 수 있습니다. 구체적인 소음 수준이나 항공기 운항 정보는 관련 기관을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 문제

등기된 주택임차권이 존재하나, 대항력 포기 조건이 붙어 있어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계의 불명확성으로 인한 추후 분쟁 가능성은 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 검토가 필수적입니다.

6.2. 공항 관련 규제

공항 인접 지역 특성상 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있으며, 항공기 운항으로 인한 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 확인

주변 지역에 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)이 있는지 여부는 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 혐오 시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보에서는 특별히 명시된 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 간과해서는 안 될 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 편리성과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 233,000,000원에 비해 토지면적과 건물면적이 크지 않지만, 소형 오피스텔로서 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

등기된 임차권의 대항력 포기 조건은 낙찰자의 권리 인수 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 그러나 임대차 관계의 명확성 확보와 공항 관련 규제 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

까치산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

8.2. 신축 건물

2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 별도의 큰 수리 없이 즉시 사용하거나 임대하기에 유리합니다.

8.3. 권리관계 명확화 시 시세 차익 기대

임차권 등기가 말소되거나 대항력 포기로 인해 권리관계가 명확해진다면, 향후 부동산 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 확보를 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8.4. 소형 투자 상품

소액으로 서울 지역 부동산에 투자할 수 있는 기회이며, 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계