나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경559 [1] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제3층 제315호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 지하철1호선 독산역 서측에 위치하며, 주위에는 아파트형
공장, 지원시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 판넬 붙임, 석재타일붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트형 공장으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 아파트형공장 및 지원시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접함), 중로1류(폭20m~25m)(202
1-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호){건축
볍}, 장애물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원
청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(
지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법},
국가산업단지(2012-07-05){산업입지 및 개발에 관한 법률}, 공공시설구역{산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률}, 산업시설구역{산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률}, 과밀억제
권역{수도권정비계획법}, 철도보호지구(2020-11-30)[철도안전법},(한강)폐기물매립시설 설치
제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 등에
의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경559 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제3층 제315호

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물외벽: 판넬 붙임, 석재타일 붙임 등

건물창호: 샷시창호 등

건물 이용상태: 아파트형 공장으로 이용 중

건물설비: 엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등

토지형상: 정방형 평지

토지이용상태: 아파트형공장 및 지원시설 부지

인접도로상태: 남측 및 서측으로 도로에 접함

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 625,000,000원

토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)

건물면적: 132.80㎡ (약 40.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 서측에 소재합니다. 주변에는 아파트형 공장, 지원시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 가산디지털단지는 IT, 지식산업, 제조업 등이 밀집한 산업 단지로, 다양한 기업들이 입주하여 활발한 업무 활동이 이루어지는 지역입니다. 최근 서울시에서는 '가든밸리 프로젝트'를 통해 G밸리 일대의 녹지 공간 확충 및 쾌적한 산업단지 환경 조성을 추진하고 있어 향후 환경 개선이 기대됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 독산역 및 7호선 가산디지털단지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역은 강남, 강북, 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 광명역(KTX)도 가까워 광역 교통망이 잘 구축되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 국민은행의 근저당(2022.03.04. 접수, 채권최고액 648,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 주요 등기사항으로는 소유권 이전(2019.05.31, 2022.03.04.), 근저당(국민은행), 압류(금천구, 금천세무서장), 임의경매개시결정(국민은행), 가압류(하나카드 주식회사) 등이 있습니다.

3.2. 인수/말소 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 다음과 같은 권리는 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

- 인수 권리: 지상권설정등기 (2006.05.12. 등기)

- 소멸 권리: 근저당권, 압류, 임의경매개시결정, 가압류 등 (말소기준권리 및 그 후순위 권리)

주: 지상권은 토지 소유자의 승낙 없이 토지를 사용할 수 있는 강력한 물권으로, 낙찰자가 인수해야 하는 경우 권리분석 시 반드시 확인이 필요한 중요한 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 이용 현황은 집합건축물대장 등에 따라 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT, 지식산업 밀집 지역으로, 수많은 중소기업 및 대기업이 입주해 있어 상주 인구가 매우 풍부합니다. 주변에는 대형 아울렛, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활발합니다. 또한, 서울시의 '가든밸리 프로젝트'를 통해 녹지 공간이 확충될 예정으로, 쾌적한 업무 환경 조성이 기대되어 향후 상권의 가치 상승 가능성이 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 가산동 일대는 업무시설이 밀집한 지역이지만, 인근에 근린생활시설 및 쇼핑센터 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대형 병원(고려대 구로병원)이 인접해 있어 의료 서비스 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매수인이 인수해야 하는 '지상권설정등기'입니다. 이 지상권은 토지 사용에 대한 권리로서, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 향후 토지 이용 및 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 위험 가능성이 있으며, 내부구조는 집합건축물대장 현황과 다소 상이할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 독산역 및 1/7호선 환승역인 가산디지털단지역 인근에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 풍부한 배후 수요와 발달된 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 다만, 매수인이 인수해야 하는 지상권 설정이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토와 리스크 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 우수한 입지와 편리한 교통망

* 풍부한 기업체 배후 수요 및 활성화된 상권

* 서울시의 녹지 확충 계획 등 긍정적인 개발 호재

* 지식산업센터로서의 꾸준한 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 625,000,000원입니다. 본 물건은 매수인이 지상권을 인수해야 하는 부담이 있으므로, 해당 지상권의 가치 하락분 및 향후 토지 사용 제약 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로 별도의 차감은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 인수되는 지상권의 시가 및 향후 활용 가능성에 대한 면밀한 추가 분석 후 결정해야 합니다. 일반적인 경우, 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.