나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [1] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280, 구로예미지어반코어 제지1층 제비101호

용도: 근린상가

감정가: 475,000,000원

토지면적: 4.58㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.60㎡ (약 8.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 비엠씨코퍼레이션

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 '오류역' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남서측 인근에 지하철 1호선 '오류역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 및 건물:

본건은 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지 위에 건축된 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 20층 건물 내에 소재합니다.

도로 상태:

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 유형:

본 건은 비엠씨코퍼레이션에 의한 부동산 강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리:

을구 1번 근저당권(주식회사 에이치앤케이홀딩스, 2025-04-28, 13억원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

기타 권리사항:

* 갑구 2번: 2025-04-28, 주식회사 에이치앤케이산업의 소유권이전 1번 신탁등기말소.

* 갑구 4번: 2025-06-12, 비엠씨코퍼레이션의 강제경매 개시 결정 (채권액 3,464,851,888원).

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 지상권이 존재할 수 있다는 비고란 내용이 있습니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항:

임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권:

오류역 인근의 활성화된 노선상가지대로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

건물 내 업종 구성:

건물은 근린생활시설(본건 포함)과 오피스텔로 구성되어 있으며, 본건이 속한 근린생활시설 일부(일련번호 1~16)는 현재 공실 상태입니다. 오피스텔(일련번호 17~19)은 주거용으로 이용 중입니다.

경쟁 환경:

유사 상가 및 오피스텔과의 경쟁이 예상되나, 역세권이라는 입지적 장점을 가집니다.

혐오시설:

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주로 상업 및 주거 용도의 시설들이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 1호선 오류역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설:

인근 상업지구를 통해 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내 설비:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

공실 리스크:

본 건이 속한 근린생활시설 일부가 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

공부상 내용과 실제 현황 차이:

공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 경사지 특성상 외부에서 1층 상가로 노출되어 주 출입구가 있는 점을 감안해야 합니다. 이는 향후 활용이나 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

평가 참고사항:

이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문, 표준적 이용 상태, 건축물 현황도 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 현황과 상이할 가능성이 있습니다.

법규상 제한:

일반상업지역이지만, 건축법, 공항시설법, 군사기지보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 높이 제한, 장애물 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제약이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 1호선 오류역 인근의 대로변에 위치한 신축 상가 건물 내 점포입니다. 역세권이라는 입지적 강점과 일반상업지역이라는 용도적 이점을 가지고 있습니다. 건물 일부(근린생활시설)가 공실 상태인 점은 투자 시 고려해야 할 사항이나, 임대차 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 공부상 표기와 실제 이용 상태의 차이를 현장 확인을 통해 명확히 파악하는 것이 중요하며, 이를 바탕으로 임대 활성화 및 가치 증대를 꾀할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류역과 인접하여 대중교통 이용객 및 지역 내 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 노선상가지대: 대로변에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 장기적인 건물 가치 상승에 유리합니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 공실인 근린생활시설 부분을 성공적으로 임대할 경우 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 475,000,000원을 기준으로 하되, 향후 예상 임대 수익률, 공실 해소 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 부동산 강제경매 물건은 최소 매각기일 최저 매각가의 20%를 매수신청 보증금으로 납부해야 하며, 본 건은 특별 매각 조건으로 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.

충분한 현장 조사와 시장 분석을 통해 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산정할 것을 권고드리며, 일반적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.