나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10453 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10453 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10453 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제402호 | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 266,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10453 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제402호 (다세대주택)

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2022-01-17 (신축급 건물)

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 25.49㎡ (약 7.71평)

토지면적 (대지권): 16.40㎡ (약 4.96평)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

1.3. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 **배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건**으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 **낙찰자가 HUG에게 미배당 잔액을 인수할 책임이 없어질 가능성이 매우 높다**는 것을 의미합니다. 입찰 전 조건 이행 여부를 재차 확인해야 합니다.

내부 구조도는 구청 발급 건축물 현황도 및 외부 관찰을 기준으로 작성되었으므로 실제와 다소 다를 수 있어 현장 재확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상물건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 북동측 인근에 위치한 더블 역세권의 배후 주거 지역입니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 **제2종일반주거지역(7층이하)** 및 **과밀억제권역**에 해당하며, 공항 관련 제한사항(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)이 있으나 신축 당시 이미 반영된 사항입니다.

2.2. 상권분석

까치산역을 중심으로 형성된 상권이 근거리에 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호합니다.

소형 다세대주택으로서 1~2인 가구의 주거 수요가 높은 지역의 전형적인 생활형 상권에 속합니다.

2.3. 생활정보

교통상황: 지하철 2, 5호선 까치산역과 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 설비: 위생, 급배수, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보시설, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 생활에 불편함이 없습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 채무자 및 소유자가 이OO로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 핵심 권리 분석

임차인 관련 특이사항: 본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다.

이 조건이 유효하게 실행된다면, **낙찰자가 인수해야 할 미배당 임차보증금 채무가 발생하지 않아 권리상 매우 깨끗한 물건으로 진행될 가능성**이 높습니다.

다만, 이 특이사항은 조건부 매각이므로 입찰 전에 HUG의 채권 포기서 제출 등 조건을 **법원 또는 관계기관을 통해 최종적으로 확인**해야 하는 필수적인 절차를 남겨두고 있습니다.

4. 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

혐오시설: 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거지역의 생활 환경 수준으로 판단됩니다.

내부 구조 상이 리스크: 건축물 현황도를 기준으로 내부 구조도가 작성되어 실제와 다를 수 있다는 점을 인지하고, 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태와 구조를 확인해야 합니다.

공항 관련 규제: 토지이용계획상 공항시설법에 따른 제한사항이 있으나, 이미 건축이 완료된 건물이므로 직접적인 영향은 미미하나 향후 재건축 등 개발 행위 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재의 더블 역세권(까치산역) 인근에 위치하며, 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택(다세대)입니다. 소형 평형으로 1~2인 가구의 실거주 및 임대수익형 투자 물건으로서 매력도가 높습니다.

가장 큰 장점은 **HUG의 보증금반환청구권 포기 조건**이 붙어 있어 권리 위험 부담이 크게 줄어들 수 있다는 점입니다. 감정가 대비 시세 및 주변 실거래가를 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있어 추가적인 수리비용 부담이 적습니다.

3. 소액/실거주 적합: 전용 7.71평의 소형 면적으로, 소액 투자 및 젊은 층의 실거주 수요를 모두 충족시킬 수 있습니다.

4. 권리 위험 축소: HUG의 조건부 매각 사항을 면밀히 확인하면, 보증금 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계