나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10442 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10442 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10442
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제301호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10442 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제301호 | 감정가: 366,000,000원 | 최저가: 292,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10442 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10442 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 366,000,000원

토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

토지 지분율: 1226.5 (전체 토지 중 본 건의 지분 비율을 나타내는 것으로 보이며, 상세 내용은 별도 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.66㎡ (약 13.81평) - 전용면적

건물 지분율: 4566 (전체 건물 중 본 건의 지분 비율을 나타내는 것으로 보이며, 상세 내용은 별도 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약 (구분건물감정평가요항표):

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 제3층 제301호

- 사용승인일: 2021년 08월 31일

- 이용 상태: 오피스텔 (2022년 02월 06일 민간임대주택 등록)

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울우장초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항에 명시된 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"은 매우 중요한 사항입니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 통상적으로 대항력 있는 선순위 임차인이 배당을 전액 받지 못하면 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있으나, 본 건은 해당 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이므로 이러한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 상세한 사실관계 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 소매점, 식당, 학원, 병의원 등 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 특히, 서울시 강서구는 마곡지구의 개발과 함께 첨단 업무지구로의 전환, 교통망 확장, 재개발 사업 등이 복합적으로 작용하며 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 인근 지역의 부동산 시세는 입지와 단지 스펙에 따라 차이를 보이며, 신축 아파트 단지와 구축 실거주 선호 단지 중심으로 시세가 형성되는 경향이 있습니다.

1.5. 생활정보

물건지 인근에는 서울우장초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 은행, 마트, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 5호선 화곡역을 통한 서울 시내 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각" 조항은 임차인의 보증금반환청구권 포기를 전제로 하나, 임대차 계약의 상세 내용 및 임차인의 실제 점유 현황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

2. 토지이용계획: 대상 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역지구 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 규정을 상세히 확인해야 합니다.

3. 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 시설 조사 결과, 대상 물건 바로 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 유해 화학물질 관련 시설 등)이 집중적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 인근에 열병합발전소 건설 관련 주민 반대 사례가 있었던 점과 강서구 내 기피시설 집중에 대한 과거 민원 사례가 있는 점을 감안할 때, 광역적인 도시 계획 및 시설 배치에 대한 이해는 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서호가오피스텔은 2021년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 화곡역 역세권(도보 15분)에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 2022년 민간임대주택으로 등록되어 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리관계상 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 진행되므로 낙찰 후 잔여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 구체적인 내용과 토지이용계획상 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 오피스텔: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

2. 역세권 접근성: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하여 직장인 및 학생 등 임차 수요 확보에 유리합니다.

3. 민간임대주택 등록: 임대 수익 창출이 가능한 물건으로, 꾸준한 임대료 수입을 기대할 수 있습니다.

4. 권리관계 명확성: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

5. 미래 가치: 마곡지구 개발 등 강서구의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계