나이스옥션 법원경매 제주 2023타경10315 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17 제101동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 "바농오름" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 목장용지, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 5-6미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층건으로서, (사용승인일자: 2017.09.07.)
외벽: 코트마감, 석재마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3): 단독주택임.

설비내역

기호(2): 기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 태양광설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.
기호(3): 기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 목록1은 지분매각
-목록 3.에 대하여 유치권신고서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2023타경10315 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17

* 용도: 단독주택 (건물 101동, 102동)

* 감정가: 785,186,400원

* 토지 면적: 총 3,056.00㎡ (약 924.5평), 지분 1,328.1376㎡ (약 401.8평)

* 건물 면적: (건물 101동) 전용 88.88㎡ (약 26.9평), (건물 102동) 전용 88.88㎡ (약 26.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (토지는 지분 매각)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 소재 "바농오름" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변 지역은 전, 목장용지, 단독주택 등이 혼재하는 자연 친화적인 환경입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지 형태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로, 주거용 건부지로 활용되고 있습니다.

* 도로: 서측으로 폭 약 5-6미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 생산관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '해당 사항 없음'으로 명시되어 있어, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 모두 2019년 3월 12일자 농협은행 근저당(을25/을1)이 말소기준권리이며, 이에 따른 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '해당 사항 없음'으로 기재되어 있어, 통상적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 유치권 및 임차권에 대한 특별한 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이아라: 보증금 250,000,000원, 대항력 있음.

* 주의: 해당 임차인에 대해 임차권 부존재 확인 판결 정본(제주지방법원 2024가단80653, 2026.6.22. 제출)이 제출되어 경매 절차가 속행 신청되었습니다. 이로 인해 보증금 회수 여부 및 낙찰 후 인수 여부가 매우 불확실하며, 법적 분쟁 발생 가능성이 높으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임차인 주식회사보광이앤에스: 보증금 150,000,000원, 대항력 없음.

* 비고: 건물 등기부상 전세권(을5)은 말소되었으나, 공사대금(방수공사 및 실내공사) 17,325,000원에 대한 유치권이 신고되었으며, 그 성립 여부는 불명확합니다.

* 유치권:

* 주식회사보광이앤에스로부터 공사대금 17,325,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 법적 성립 여부는 불명확합니다. (2023.12.13. 제출)

* 기타 권리 사항:

* 공동담보로 본 건이 경매에 포함되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 단지 정보: 최근 매매 사례로 조천읍 와흘리 398번지에 위치한 '펠리스카운티타운'(연립주택, 2022년 건축, 전용 71.35㎡)이 2025년 10월 13일 32,000만원(3.2억원)에 거래된 정보가 있습니다. 다만, 본건은 단독주택이며 건축 연도(2017년) 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

* 지역 특성: 본 물건은 단독주택이 혼재하는 지역으로, 상업 활동보다는 주거 기능에 특화된 입지를 보입니다. 주변의 전, 목장 용지는 향후 개발 잠재력 또는 자연 환경 보존 지역으로서의 특성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지방도 인접으로 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 시에는 인근 마을 회관 등을 통한 정보 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 단독주택이 주로 분포하는 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의/교육시설: 제공된 정보만으로는 상세 파악이 어려우나, 조천읍 소재지의 관공서, 금융, 상업 시설 및 학교 이용이 가능합니다. (상세 정보는 현장 답사 및 추가 조사를 권장합니다.)

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이아라 관련 법적 불확실성: 대항력 있는 임차인으로 신고되었으나, 임차권 부존재 확인 판결 정본이 제출되어 낙찰 시 인수 여부가 극도로 불확실합니다. 만약 판결 결과에 따라 인수 부담이 발생할 경우, 상당한 금전적 위험을 초래할 수 있습니다.

* 유치권 성립 여부: 주식회사보광이앤에스가 신고한 유치권(17,325,000원)은 성립 여부가 불명확하여, 낙찰자가 부담하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 향후 토지 사용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공법상 이용 제한: 본 토지는 생산관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지 지분(약 401.8평)과 건물 2개 동(각 약 26.9평)을 포함하고 있으며, 감정가는 약 7.85억원입니다.

경매 진행에 있어 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건이라는 점이 주요 특이사항으로 부각됩니다.

특히, 임차인 이아라 씨의 경우 임차권 부존재 확인 판결 정본이 제출되어 해당 보증금 2.5억원의 인수 여부가 매우 불확실한 상태이며, 이는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 또한, 주식회사보광이앤에스의 유치권 신고 역시 성립 여부가 불명확하여 주의가 필요합니다.

토지가 지분으로 매각되고 다수의 공법상 이용 제한이 존재한다는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

따라서 본 물건은 권리 관계의 복잡성과 법적 불확실성을 충분히 인지하고, 철저한 추가 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 고위험·고수익 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 지분 활용 가능성: 약 401.8평에 달하는 토지 지분은 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 제주도 부동산 시장의 매력: 제주도는 꾸준한 관광객 유입과 인구 증가 추세로 인해 부동산 가치 상승 가능성이 지속적으로 거론되는 지역입니다.

* 쾌적한 주거 환경: 조용하고 자연 친화적인 단독주택 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 선호하는 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 분석 기반의 저가 매수 기회: 임차권 관련 법적 불확실성 및 유치권 신고 등의 이슈를 명확히 해소할 경우, 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 785,186,400원

* 주변 시세 참고:

* 조천읍 와흘리의 연립주택 '펠리스카운티타운'(2022년 건축, 전용 71.35㎡)의 2025년 10월 거래가 32,000만원(3.2억원) 정보가 있으나, 본건은 단독주택이며 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접 비교는 어렵습니다.

* 고려사항:

* 임차인 이아라의 보증금 2.5억원은 임차권 부존재 확인 판결로 인해 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 법적 확정 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

* 유치권 신고액 1,732.5만원은 소액이나 성립 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각 및 다수의 공법상 이용 제한을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 파악된 정보로는 임차인 이아라 씨 관련 법적 판단의 최종 결과가 매우 중요하며, 이 변수에 따라 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

* 만약 임차권 부존재 판결이 확정되어 인수 부담이 없을 경우, 넓은 토지 지분과 두 채의 건물 가치를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 그러나 법적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재로서는 명확한 예상 입찰가 산정이 어려운 상황입니다.

* 잠재적 리스크를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 550,000,000원 ~ 670,000,000원 범위로 추정되나, 이는 권리 관계의 최종 정리 및 법적 리스크 해소 여부에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 법원 공고 및 관련 서류를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.