나이스옥션 법원경매 제주 2024타경568 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 392-8 삼오정진아파트 지하2층1호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경568 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 392-8 삼오정진아파트 지하2층1호 근린생활시설 경매

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제주지방법원 경매2계 2024타경568 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 가령골길 15, 지하2층1호 (이도이동,삼오정진아파트) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 392-8 삼오정진아파트 지하2층 1호

사건번호: 제주지방법원 2024타경568 (1)

용도: 근린생활시설

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOO)

소유자/채무자: 신OO

특이사항: 중복사건 진행 중

토지 면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

건물 면적: 235.93㎡ (약 71.37평)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주변 환경: 본건은 제주동여자중학교 북측 인근, 삼오정진아파트 지하에 위치하며, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 후면 상업지대입니다.

교통 상황: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 정기 노선이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

건물 구조 및 이용 상태:

- 철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층, 지상7층 건물 내 지하2층 1호 및 2호가 포함된 것으로 보입니다 (총 건물 면적 235.93㎡).

- 기호1호(1호): 근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

- 기호2호(2호): 근린생활시설(볼링장)로 현황 이용 중입니다.

- 설비내역: 기본 위생시설, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있습니다.

공부와의 차이 및 현황:

- 기호1호는 등기부상 "대중음식점", 건축물대장상 "제2종근린생활시설(복합유통게임제공업소)"로 등재되어 있으며 현황은 공실입니다.

- 기호2호는 건축물대장의 평면도와 현황이 불일치합니다.

임대차 현황: 현장 조사 당시 점유자(임차인)가 볼링장을 운영 중이며, 임차보증금은 20,000,000원(월세 없음)으로 진술하였습니다. 임차인이 일부 시설을 설치하였다고 주장하고 있어 정확한 사실관계 재확인이 필요합니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건

상업 지역 프리미엄: 본건이 소재한 지역은 "일반상업지역", "고도지구(35M이하)", "방화지구"로 지정되어 있어 상업시설로서의 입지적 가치가 높습니다.

도로 접근성: 남서측으로 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

주변 환경: 제주동여자중학교 인근이며, 주택과 공동주택이 혼재된 지역에 위치하여 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

매각 방식: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

경매 유형: 부동산임의경매 사건으로, 채무 변제를 위한 일반적인 경매 진행 건입니다.

임차인 현황 리스크:

- 임차인이 보증금 2,000만 원(월세 없음)에 볼링장을 운영 중이라고 진술하고 있습니다.

- 임차인의 권리 신고 여부 및 선순위 대항력 유무를 반드시 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다. 대항력이 있을 경우 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

중복 사건: 중복 사건은 경매 절차상 흔한 일이며, 통상적으로 낙찰에는 영향을 주지 않습니다.

2.3. 상권 분석

주거 밀집 지역 상권: 삼오정진아파트 등 주거지가 형성되어 있어 기본 생활 밀착형 상권 수요가 존재합니다.

용도 활용의 유연성: 일반상업지역에 위치하며, 약 71.37평에 달하는 넓은 면적으로 인해 볼링장, 대형 음식점, 병원, 학원, 기타 대형 체육시설 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

공실 해소 필요성: 현재 기호1호는 공실 상태이므로, 낙찰 후 빠른 임차인 확보를 통해 수익률을 개선해야 합니다.

2.4. 생활 정보

교통: 제반 차량 진출입 및 인근 정기 교통노선이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 시설: 제주동여자중학교 등 교육 시설이 인근에 있으며, 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

혐오 시설: 주변 검색 결과, 도보권 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

명도 및 임차인 문제: 2,000만 원 보증금 임차인 관련 권리 분석(대항력 여부)이 핵심입니다. 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 용도 불일치: 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 및 현황 용도가 서로 다릅니다 (음식점, 게임제공업소, 공실). 낙찰 후 희망하는 용도로 사용하기 위해서는 관할 관청에 용도 변경 및 현황 정리가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물 현황 불일치: 기호2호의 평면도 불일치도 현황 정리가 필요한 부분입니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

제주시 일도이동의 일반상업지역 내 대형 근린생활시설 물건으로, 토지 용도 가치가 매우 높습니다. 임차인 문제 및 공부상 용도 불일치라는 리스크는 존재하나, 넓은 면적(약 71.37평)을 활용한 다용도 업종 전환의 잠재력을 고려할 때 투자 매력이 높은 물건입니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 일반상업지역 내 위치하며 고도지구 제한(35M)이 있어 향후 개발 가치 또는 상권 유지에 유리합니다.

2. 대형 면적 활용: 약 71.37평의 넓은 면적은 주변 상권 내에서 희소성을 가지며, 볼링장 운영 경험을 바탕으로 유사 체육/여가 시설이나 대형 병의원 등으로의 전환이 용이합니다.

3. 시세차익 기대: 임차인 및 용도 변경 문제를 해결한다면 높은 감정가(2억 2천만 원) 대비 성공적인 재매각 또는 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

토지면적은 73.18제곱미터 (약 22.14평), 건물면적은 235.93제곱미터 (약 71.37평)입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계