나이스옥션 법원경매 제주 2024타경568 [2] 제주특별자치도 제주시 일도이동 392-8 삼오정진아파트 지하2층2호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경568 [2] 제주특별자치도 제주시 일도이동 392-8 삼오정진아파트 지하2층2호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경568 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 가령골길 15, 지하2층2호 (이도이동,삼오정진아파트) | 감정가: 1,065,600,000원 | 최저가: 365,501,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2024타경568 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 392-8 삼오정진아파트 지하2층 2호 (근린생활시설)

감정가: 1,065,600,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (중복사건)

소유자/채무자: 신OO

채권자: 농OOO

토지면적: 306.78㎡ (약 92.81평)

건물면적: 988.98㎡ (약 299.17평)

용도: 근린생활시설 (현황 볼링장 및 공실)

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 물건은 아파트 지하 2층에 위치한 대형 근린생활시설입니다. 두 개 호실(1호 공실, 2호 볼링장)을 포함한 일괄매각 건입니다.

가장 주목할 점은 매각에 '제시외 볼링장 설비(11레인) 1식'이 포함된다는 사실입니다. 이는 낙찰 후 즉시 시설을 활용하여 영업을 재개하거나 임차인을 모집하는 데 큰 이점으로 작용할 수 있습니다.

집합건축물대장상의 용도는 '제2종근린생활시설(복합유통게임제공업소)'이나, 등기부상 용도는 '대중음식점'으로 기재되어 있고, 현재는 볼링장으로 이용 중인 호실과 공실인 호실이 혼재합니다. 낙찰 후 현황에 맞게 시설을 운영하기 위해서는 용도변경 및 관련 인허가 사항을 반드시 확인하고 필요시 정비해야 하는 리스크가 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 일도이동, "제주동여자중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택(삼오정진아파트)이 혼재하는 후면상가지대입니다.

접근성은 남서측 노폭 약 8미터의 아스콘 포장도로를 통해 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 정기 노선버스 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역적으로는 일반상업지역 내에 있어 상업시설로서의 개발 및 이용 잠재력을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 잠재력

물건 소재지는 주거지역 후면에 형성된 상권으로, 배후 아파트 및 주택 단지의 거주민들을 대상으로 하는 근린 상업시설의 역할을 수행합니다. 현재 988.98㎡(약 299.17평)에 달하는 대형 면적을 활용하여 볼링장이 운영 중이라는 점은 지역 내 특수 시설로서의 수요가 존재함을 방증합니다.

일반상업지역 내에 위치하고 있어 다양한 업종으로의 전환 가능성(단, 고도지구, 방화지구 등 제한사항 확인 필요)이 높으며, 특히 지하 공간의 특성상 체육시설, 위락시설 등으로 활용도가 우수합니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

본 물건은 "제주동여자중학교"와 인접하여 상대보호구역 내에 일부 저촉됩니다. 따라서 교육환경 보호에 관한 법률상 유해시설 입점에 제한이 있을 수 있으나, 현재 용도(볼링장/근린생활시설)에 대한 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

외부 검색 결과, 해당 지역은 주상복합 형태의 상업 지대로, 대형 혐오시설이나 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역과 주거지역이 혼재하는 후면 상가지대의 특성상 영업시간에 따른 소음 및 교통 혼잡 등은 상시적으로 발생할 수 있는 잠재적 문제입니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 임차 관계 분석

현장 조사 당시 점유자인 임차인이 임차보증금 20,000,000원(월세 없음)에 볼링장을 운영 중이라고 진술했습니다. 임차인이 일부 시설(입구 홍보 모니터 등)을 설치하였다고 주장하고 있어, 향후 권리관계 또는 명도 과정에서 해당 시설물에 대한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

입찰 전, 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 등 정확한 임차인의 대항력 여부와 진정한 임차 보증금 내역을 반드시 재확인해야 합니다. 특히 월세 없이 보증금만 있다는 점에 유의해야 합니다.

3.2. 공부상 현황 차이 및 건축 관련 특이사항

본 물건은 집합건물 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 그리고 현황 간에 용도가 불일치하는 상태입니다.

- 등기부상: 대중음식점

- 건축물대장상: 제2종근린생활시설(복합유통게임제공업소)

- 현황: 볼링장(운영 중)/근린생활시설(공실)

또한, 기호 (2) 볼링장 호실은 건축물대장상의 평면도와 현황이 불일치하는 상태입니다. 이는 추후 행정당국의 제재를 받을 수 있는 '불법 증축/변경'의 가능성을 내포하므로, 낙찰 후 양성화 또는 원상복구에 필요한 비용과 절차를 고려해야 합니다.

4. 시설 및 이용 현황

4.1. 건물 구조 및 설비

건물은 1993년에 준공된 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 내 지하 2층에 위치합니다. 기본적인 위생시설, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비 등 소방 및 위생 관련 설비는 갖추고 있습니다. 내부 마감은 몰탈위 페인팅, 데코타일, 인테리어 마감 등이 되어 있습니다.

4.2. 매각 포함 물건 (제시외)

매각 대상에 포함된 제시외 물건 중 가장 핵심적인 것은 '볼링장 설비(11레인) 1식'입니다. 이 설비의 상태가 양호하다면, 별도의 시설 투자 없이도 즉시 영업이 가능하여 투자가치를 높이는 주요 요인입니다. 매각물건명세서의 최종 확인이 필수적입니다.

5. 투자 분석 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

- 용도 불일치 및 건축물현황도 불일치로 인한 법적 리스크: 인허가 관련 비용 및 시간 소요 가능성.

- 임차인의 대항력 및 권리금 주장 가능성: 임차 관계에 대한 철저한 분석 및 명도 계획 수립 필요.

- 제시외 볼링장 설비의 노후도 및 감가상각 여부: 현장 확인을 통한 설비 가치 재평가 필요.

5.2. 투자 포인트

- 제주 시내 일반상업지역 내 희소성 높은 대형 상업 면적 (약 299.17평).

- 볼링장 시설(11레인) 포함 일괄매각으로, 시설 인수 후 즉각적인 업종 운영 또는 임대 수익 창출에 유리.

- 주거 배후 수요를 확보하고 있는 상권으로, 근린 체육시설 등의 전문 업종 운영에 적합.

- 감정가가 10억 원대로, 유찰 시 가격적인 메리트가 발생할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있음.

5.3. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 일반상업지역에 위치한 대형 근린생활시설로, 희소성과 규모의 경제 측면에서 매력적입니다. 특히 11레인 볼링장 설비가 포함되어 있어 볼링장 업종에 특화된 투자자 또는 대형 근린생활시설을 필요로 하는 투자자에게 적합합니다. 다만, 공부상의 용도 불일치 문제와 기존 임차인의 권리 관계에 대한 명확한 분석 및 대처가 전제되어야 하는 '권리 분석 중요' 물건입니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 조사 및 관련 법규 검토를 철저히 진행해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계