나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72476 [1] 경기도 포천시 소흘읍 직동리 383-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리 소재 '제2직동교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북측에 인접한 광릉수목원로에 노선버스 정류장이
소재함.

형태 및 이용상태

대체로 변형 사다리형상의 토지로서, 북향 경사지를 옹벽으로 조성하여 계단식으로 사용중
이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선(광릉수목원로) 및 인도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 중점경관관리구역(광릉숲 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설이나 현장조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 갖추었으나, 전반적인 관리상태가 보통 이하임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

① 건물등기사항전부증명서상의 1층면적은 236.67㎡(내역:1층-주유소)이나, 일반건축물대장
에 의하면 2022. 6.8.에 100㎡(위험물저장처리시설(주유소-캐노피))가 말소되고, 2022.
6.23.에 나머지 136.67㎡의 용도가 변경됨:(위험물저장 및 처리시설-주유소) ⇒ (제1종
근린생활시설(소매점)).

② 현황도 상 1,2층 간 계단이 건물 양측에 소재하나, 현장조사 결과 해당 부분은 콘크리트
로 메워졌음.

③ 건물 1층 내벽 일부를 철거한 것으로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 건물 내외부에 이동가능한 건설관련 자재 등이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 2026. 1. 7.자 조병찬 유치권신고서(원금 420,000,000원 및 지연손해금)가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함, 이에 대해 신청채권자가 유치권부존재확인소송 진행중이며 2026.4.16.자 유치권배제의견서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72476 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 직동리 383-9 (신주소: 경기도 포천시 광릉수목원로 713)

용도: 제1종 근린생활시설 (소매점)

감정가: 2,542,146,160원

토지면적: 1,951.00㎡ (약 590.28평)

건물면적: 379.34㎡ (약 114.80평) (건축물표제부 요약 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동새마을금고

2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 소흘읍 직동리 소재 '제2직동교' 동측 인근 지역임.

* 주위환경: 본건 주위는 무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 북측에 인접한 광릉수목원로에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형태 및 이용상태: 대체로 변형 사다리형상의 토지로서, 북향 경사지를 옹벽으로 조성하여 계단식으로 사용 중이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 왕복 2차선 도로(광릉수목원로) 및 인도와 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(광릉숲)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.12.26. 접수된 남동새마을금고의 근저당권 (을29)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,199,901,200원으로 확인됨.

* 유치권:

* 2026.1.7.자 조병찬 유치권신고서(원금 420,000,000원 및 지연손해금)가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명함.

* 신청채권자인 남동새마을금고는 유치권부존재확인 소송을 진행 중이며, 2026.4.16.자 유치권배제의견서를 제출함.

* 유치권 성립 여부에 대한 소송 결과에 따라 명도 및 권리관계에 변동이 있을 수 있음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 없으며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리의 근린생활시설로, 주위는 무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 지역 특성상 상업시설 및 주거 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권 형성은 가능하나, 주변 개발 현황 및 경쟁 상권에 대한 추가적인 분석이 필요함.

* 교통 접근성은 양호하나, 주변 편의시설 및 유동인구 규모에 따라 상권 활성화 정도는 달라질 수 있음.

* 업종: 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용 중이나, 현재 공실 상태임.

5. 생활정보

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 직동리 383-9 (신주소: 경기도 포천시 광릉수목원로 713)

* 주변 환경: '제2직동교' 인근에 위치하며, 주변에 무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있음.

* 교통: 차량 진출입 용이, 광릉수목원로 인접, 버스정류장 위치.

* 편의시설: 상세 정보는 부족하나, 주변 근린생활시설을 이용할 수 있음.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 분쟁: 조병찬의 유치권 신고로 인해 법적 분쟁이 진행 중이며, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

* 토양 오염 가능성: 과거 주유소 용도로 사용되었던 이력이 있어, 지하 토양 오염 여부에 대한 정밀 조사가 필요하며, 이에 따른 정화 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 상태:

* 1층 내벽 일부 철거 및 계단실 메움 등 현황과 공부상 차이가 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있음.

* 건물 내외부에 이동 가능한 건설 관련 자재가 소재하고 있어, 처리에 따른 비용 발생 가능성이 있음.

* 공실 위험: 현장 조사일 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 수익을 창출하기 어렵고 장기 공실의 위험이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리에 소재한 근린생활시설로서, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 약 25.4억원이며, 토지는 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 일부 존재함. 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 현재 유치권 성립 여부에 대한 소송이 진행 중이므로 신중한 검토가 필요함. 또한, 과거 주유소 용도로 인한 토양 오염 가능성과 건물 내부의 일부 구조 변경, 공실 상태 등은 주요 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 취득을 통한 시너지 효과 기대.

* 계획관리지역으로 토지 이용 규제 완화 및 개발 잠재력 보유.

* 차량 접근성이 양호한 도로에 인접.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

* 유치권 관련 소송의 진행 상황 및 판결 결과.

* 토양 오염 조사 결과 및 예상 정화 비용.

* 건물 내부의 원상복구 및 자재 처리 비용.

* 향후 공실 위험 및 예상 임대료 수준.

위와 같은 불확실한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 유치권 신고 금액(4.2억원) 및 제반 리스크를 감안하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.