나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34053 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 580 공장 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34053 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 580 공장 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경34053 | 소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 580 | 감정가: 922,863,000원 | 최저가: 590,632,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보 및 면적 정보

사건번호: 충주지원 2024타경34053 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 580

용도: 공장

감정가: 922,863,000원

토지면적: 4297.00㎡ (약 1300.07평)

건물면적: 1220.00㎡ (약 368.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

1.2. 주요 특이사항 및 제한 사항

본 건은 토지 및 건물 일괄매각 사건이며, 중복병합사건으로 진행됩니다.

가장 중요한 특이사항은 목록4 토지(전)에 대해 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요하다는 점입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각에는 목록1 지상의 관정(가정용) 및 목록5 지상의 콘크리트 기초(4x4)가 포함되나, 지상에 있는 이동식 간이창고와 견사는 매각에서 제외됩니다.

목록2 토지 일부에 폐기물이 적치되어 있어 낙찰 후 처리에 대한 비용 및 행정적 부담이 발생할 수 있습니다.

목록8 토지는 공부상 지목은 하천이나 현황은 도로로 이용 중이며, 목록9, 10 건물은 공부상 도로명 주소와 현황상 도로명 주소가 상이합니다. (현황상 주소: 음성군 금왕읍 음성로1357번길 110-18)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 '정생리2구경로당' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 공장 및 농업 관련 시설이 많은 준산업/농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 대부분(기호1, 2, 5)은 완경사지를 평탄하게 조성한 공장용지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접하고 있어 공장 출입에 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 요약

대부분의 토지(기호1~8)는 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

또한 제한보호구역(지원/헬기: 2km) 및 배출시설설치제한지역에 해당하여, 향후 건축 및 시설 증설 시 군사 및 환경 관련 규제를 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 권리 관계

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 사건으로, 감정평가서상 제시된 지분율은 100%이므로 전부를 매각하는 것으로 보입니다.

제시목록 외의 물건으로 본 건 토지(기호1, 2) 지상에 소유자(주식회사다모)가 다른 사무실 1동과 공장 1동이 소재합니다. 감정평가서에 따르면 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가격을 병기하였다고 명시하고 있으므로, 낙찰자는 추후 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부, 철거 또는 매수 등의 법적 문제를 사전에 검토해야 합니다.

3.2. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

목록4 토지(전)는 농지이므로 낙찰자는 농취증을 제출해야 합니다.

농취증 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 해당 토지에 대해 농업경영 또는 주말농장 목적의 농취증 발급이 가능한지 관할 지자체에 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 이용 현황

주변 환경이 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역이므로, 상업적인 상권보다는 공장 운영을 위한 산업 입지로 판단해야 합니다.

대형 산업단지보다는 개별 소규모 공장이 밀집된 지역으로, 주로 제조업이나 창고업 용도로 활용도가 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 '정생리2구경로당'이 위치하며, 검색된 정보에 따르면 인근에 금왕백야펜션과 같은 휴양 시설이 있으나, 일상 생활을 위한 마트, 병원 등의 편의 시설은 차량을 이용하여 금왕읍내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주변 검색 결과, 현재 기준 본 건 소재지 인근에 명확히 확인된 대규모 외부 혐오시설은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.

목록1, 2 지상에 타인 소유의 제시외 건물(사무실 1동, 공장 1동)이 소재하므로, 낙찰 후 건물 소유자와의 법적 분쟁(지료 청구, 철거 소송 등) 발생 가능성이 존재합니다.

5.2. 현황 관련 리스크

목록2 토지 일부에 적치된 폐기물 처리 문제가 발생합니다. 낙찰자가 이를 처리해야 할 경우 상당한 비용과 시간을 소요할 수 있으므로, 입찰 전 폐기물의 종류와 양을 확인하고 처리 비용을 예상해야 합니다.

목.록8이 공부상 하천이나 현황도로로 이용 중이므로, 지목과 현황의 불일치에 따른 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가 9억 2천만 원대의 토지면적 1,300평, 건물면적 368평 규모의 생산관리지역 내 공장 일괄매각 물건입니다.

토지 전체 면적은 넓은 편이며, 주변 공장 및 농경지와의 조화를 고려할 때 소규모 제조 시설 또는 창고 용도로서의 가치는 충분합니다.

다만, 농지취득자격증명 필요, 제시외 타인 소유 건물 존재, 폐기물 적치 문제 등 명확한 법률적, 현황적 리스크가 다수 존재합니다. 이에 따라 리스크를 충분히 검토하고 이에 따른 비용을 산정한 후 입찰해야 하는 고난도 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 생산관리지역 내 공장용지로, 도로 접근성이 보통 수준이며 소규모 제조/유통업에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가격적인 메리트: 위에서 언급된 복잡한 권리 관계와 현황 문제로 인해 유찰이 진행될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

광역 도로망 접근성: 현황 도로를 통해 주요 간선도로로의 접근이 용이할 경우, 물류비용 절감 측면에서 우수한 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

(면적 계산은 1㎡당 0.3025평을 적용하여 계산되었습니다.)

법원 정보

충주지원 경매3계