나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97682 [1] 경기도 수원시 영통구 신동 396-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2024.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 신동 "영동중학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 신흥주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다가주택, 학교, 공장, 근린생활시설, 공원등이 소
재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(망포역)이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

북서측하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영동중학교(수원교
육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.03.31)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 6가구
3층 : 다가구주택 6가구
4층 : 다가구주택 2가구
5층 : 계간실/저수조
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 승강기 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3 지분매각임
3. 목록2 건물 외관상 B동으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경97682 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 수원시 영통구 신동 396-3

용도: 다가구주택

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 481.00㎡ (약 145.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 693.95㎡ (약 209.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지지분: 403.0981㎡ (약 121.96평)

건물지분: 693.95㎡ (약 209.96평)

건축물 정보 (JSON 기반):

대지면적: 402㎡ (약 121.61평)

연면적: 659.33㎡ (약 199.47평)

세대수: 14가구 (건축물대장상 가구수 기준)

주차대수: 14대 (건축물대장상 내부 차량 등 산정)

사용승인일: 2020년 03월 31일

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 3,291,605,000원

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

채권자: 홍OO

1.4. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건, 공동담보, 유동화물건, 지분매각

주의사항: 1. 일괄매각

2. 목록3 지분매각임

3. 목록2 건물은 외관상 B동으로 표기될 수 있음

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 신동 "영동중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 신흥 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 망포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 남측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법규상 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(영동중학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 소멸 권리

본 물건은 토지 지분 및 건물 전체가 일괄 매각 대상입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 03월 19일 접수된 수협은행의 근저당권 (을13: 토지, 을1: 건물)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

모든 임차인의 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있으나, 일부 임차인의 경우 전입일자/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 누락되거나 비고란에 특이사항이 있을 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황 요약 (대항력 없음):

* 석현도: 보증금 150,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2022-08-22

* 이강민: 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-03-03, 확정 2023-02-24

* 어중석: 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-24, 확정 2020-08-10

* 서인환: 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정 2023-04-14

* 홍상범: 보증금 157,500,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-03, 확정 2020-06-22

* 최솔우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-08-21

* 이준채 (1): 보증금 168,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-01, 확정 2020-07-30

* 이준채 (2): 보증금 162,750,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-01, 확정 2020-05-22

* 김충경: 보증금 60,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2020-07-03

* 김창재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-08

* 김보미: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-09-27

* 김채영: 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-10, 확정 2021-01-19

* 김종찬: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-11, 확정 2023-11-02

* 신은지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-11

* 원지훈: 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-18, 확정 2022-02-16

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

토지 등기부 요약:

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 2020년 3월 19일 신탁재산 귀속 후 이상규 외 2명에게 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리인 수협은행의 근저당권(1,560,000,000원, 2020.03.19)이 존재하며, 강제경매(홍상범, 161,288,486원, 2024.11.19) 및 임의경매(수협은행, 1,338,724,674원, 2025.03.24) 개시 결정이 등기되었고 말소 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 1,687,068,163원

건물 등기부 요약:

2020년 4월 9일 이상규 외 1명 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

말소기준권리인 수협은행의 근저당권(1,560,000,000원, 2020.04.09)이 존재하며, 여러 주택임차권 등기가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

건물 등기부 채권 총액: 3,725,950,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설 및 유동인구

본건은 수원시 영통구 신동 지역에 위치하며, 주변은 주택지대와 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.

아파트 단지와 다가구주택 등이 밀집해 있어 상주인구의 배후 수요가 확보되어 있습니다.

인근에 공장도 소재하는 것으로 보아, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역으로 판단됩니다.

주변 공원 및 학교 등의 시설은 지역의 쾌적성과 교육 환경을 제공하며, 이는 잠재적인 임차 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 일반공업지역에 속해 있어 일부 공업 시설과의 인접성이 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 및 편의 시설

단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 점은 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

5.2. 교육 시설

영동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호 측면에서도 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 리스크

토지 이용 계획상 일반공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

이러한 제한 사항은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 명도 및 임대 관련 리스크

등기부상 모든 임차인의 대항력이 없다고 판단되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재된 부분이 있어, 실제 공실 여부, 임대차 조건, 체납 관리비 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

일부 임차인의 보증금 및 차임이 큰 금액이므로, 배당 순위에 따른 인수 여부 및 명도 관련 협의가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 신동에 위치한 다가구주택으로, 양호한 교통 여건과 주변 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 14가구의 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다수의 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 일반공업지역에 속해 있으며, 비행안전구역 등 법적 제한 사항이 존재하여 향후 개발 또는 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

복잡한 권리 관계와 다수의 임차인 존재, 임대 관계 미상 등의 사항은 명확한 사전 조사와 분석을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 14가구의 다가구주택으로, 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 신축 상태를 유지하고 있어 초기 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 권리 관계 정리: 경매 절차를 통해 복잡한 권리 관계가 정리되어 소유권 확보가 용이합니다.

* 우수한 입지 접근성: 대중교통망 (망포역 인근) 및 도로망 접근성이 좋아 임차인 모집에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 권리 분석, 임차인 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 임대차 계약서 검토, 유사 물건 시세 분석, 명도 비용 및 세금 등을 포함한 총 투자 비용 분석이 필수적입니다.

본 보고서에서는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 이를 제외한 금액을 기반으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 제시는 별도의 전문가 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.