나이스옥션 법원경매 고양 2023타경70410 [1] 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346 2호 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경70410 [1] 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346 2호 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2023타경70410 | 소재지: 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346 2호 | 감정가: 585,718,000원 | 최저가: 98,442,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

본 보고서는 고양지원 2023타경70410 (1) 사건의 경매 물건(부동산강제경매)에 대한 분석입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일인인 것으로 보아 개인적인 채무 관계에 의한 강제경매로 추정됩니다. 중복사건으로 진행되고 있는 점도 확인됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 585,718,000원입니다. 토지면적은 1274.00㎡ (약 385.39평)이며, 건물면적은 62.09㎡ (약 18.78평)의 주/상용 건물입니다. 제시외 면적은 공부상 0.00㎡이나, 실제 현황에는 제시외 건물이 존재합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346 2호 소재이며, "웅담초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 근린생활시설 및 제조업소가 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하고, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 이용 편의성도 보통으로 평가됩니다. 본 건은 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 현황

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 형태이며, 현황 단독주택 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류에 접합하고 있으며, 가축사육제한구역 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 속해 있어, 향후 개발 및 이용에 일정 부분 제약이 있을 수 있습니다. 감정평가서에 특이한 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본 건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 부동산강제경매 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 동일인인 점이 특이하나, 이는 권리 관계의 복잡성보다는 개인적 채무 이행과 관련된 것으로 해석될 수 있습니다. 중요한 권리 문제는 매각 제외 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부입니다.

3.2. 법률적 위험 요소

본 물건은 "법정지상권"이 특이사항으로 기재되어 있으며, 주의사항에 "매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명"이라고 명시되어 있어, 이 부분이 최대의 리스크입니다. 또한, 소유권이 불분명한 제시외 건물(ㄱ~ㅅ)이 매각에서 제외되며, 이 제시외 건물의 소재로 인하여 토지 감정가격이 401,310,000원으로 제한받았다는 점을 인지해야 합니다. 입찰자는 제시외 건물의 철거 가능성 및 법정지상권의 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 주변 상권 환경

주위가 주택, 근린생활시설, 제조업소가 혼재하는 지역이므로, 상권으로서의 활발함보다는 주거 및 소규모 근린생활시설 위주의 상권 형태를 띨 것으로 보입니다. 대상 물건 중 일부(3-나)는 영업소로 이용 중인 것으로 보아, 근린생활시설로서의 용도가 일부 확보된 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 이용 상태

건물은 블록조 스레트지붕 단층 건물(영업소, 주택)과 시멘트블록조 슬래브지붕 지상 2층 건물(주택)로 구성되어 있습니다. 현재 영업소와 주택으로 이용 중인 주/상용 건물입니다. 건축물현황도면과 현황상 면적이 상이한 부분이 있으나, 등기사항전부증명서 및 건축물대장을 기준으로 매각이 진행됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 웅담초등학교 인근에 위치하며, 주택과 근린생활시설이 혼재된 비교적 평이한 주거 환경을 제공합니다. 기본적인 위생 및 급배수설비는 갖추고 있으며, 교통 상황은 보통이므로 기본적인 생활 편의성은 확보된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 리스크 요인

가장 큰 리스크는 법정지상권의 성립 여부가 불분명한 매각 제외 제시외 건물의 존재입니다. 만약 법정지상권이 성립한다면 토지 이용에 큰 제약이 발생하며, 성립하지 않더라도 제시외 건물에 대한 명도 또는 철거 비용 및 소송 위험을 감수해야 합니다. 또한, 목록3 건물의 도로명 주소 불일치와 건축물대장 및 현황상 면적의 상이함이 존재하므로, 현장 실사 및 관련 공부 확인에 신중을 기해야 합니다. 토지 가격이 제시외 건물 소재로 인해 제한받았다는 점도 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 토지 면적(약 385평)이 넓고, 계획관리지역에 위치하여 잠재적인 가치가 있으나, 법정지상권 문제와 매각 제외 제시외 건물 관련 리스크가 명확하게 존재하는 '특수물건'입니다. 해당 리스크를 명확히 분석하고, 발생 가능한 비용과 시간을 감안하여 적정 입찰가를 산정할 수 있는 전문적인 접근이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있는 계획관리지역의 대형 토지(약 385평)로, 향후 근린생활시설 또는 소규모 제조업소 부지로의 활용 가능성이 있습니다.

가치 상승 잠재력: 현재 토지 가격이 제시외 건물로 인해 제한받아 감정되었으므로, 리스크 해결(제시외 건물 정리) 시 토지의 본래 가치를 회복하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각의 장점: 토지 및 건물을 일괄 매각하므로, 낙찰 후 이용 및 관리에 용이하며, 주거 및 상업용도로의 복합적인 활용이 가능합니다. 단, 리스크 해결이 선행되어야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계