나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8279 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2049-16 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 처림감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 대정읍 신도리 소재 ""신도3리사무소"" 남서측 인근에 위치하는 토지(3필지)로서, 주변은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.
기호(2) : 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항
본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8279 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 2049-16

* 용도: 전 (토지)

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 1200.00㎡ (약 363평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김 OOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

* 특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 감정평가 요약

* 토지감정요항표 요약:

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 대정읍 신도리 소재 "신도3리사무소" 남서측 인근에 위치하는 토지(3필지)로서, 주변은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3): 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.

기호(2): 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 지역 및 환경

본건은 서귀포시 대정읍 신도리 소재 "신도3리사무소" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역임.

2.2. 접근성

차량 접근이 용이하고 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. 본건 북동측으로는 폭 4미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 가능함.

2.3. 토지 현황

총 1200㎡의 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 대체로 등고 평탄한 상태임. 기호(1),(3) 토지는 자루형, 기호(2) 토지는 세장형의 형태로 현재 전(밭)으로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2024년 4월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 192,000,000원)임.

* 현재 경매 개시 결정 채권자는 김녕농업협동조합이며, 2025년 6월 17일자 임의경매(갑7)가 접수되었음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (을8 지상권은 말소 처리되었음).

* 등기부채권 총액: 192,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임차인 관련 정보는 있으나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 기타 권리사항

* 본 경매는 제주지방법원 2025타경8279호 부동산 임의경매 사건임.

* 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 지역 농업 활동 및 주거 환경과 연관성이 높음.

4.2. 잠재적 활용

향후 농지 관련 규제 완화 시 농업적 가치 상승 또는 타 용도 전환 가능성을 검토할 수 있으나, 현재로서는 엄격한 토지 이용 계획 및 제한 사항을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

본건의 정확한 주변 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 소재지가 서귀포시 대정읍이므로 인근 지역의 관공서(신도3리사무소 등) 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

* 본건은 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함.

* 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 관련 관청에 확인하고 준비해야 함.

* 농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우, 14일 이내 발급 가능하므로 입찰 전에 신청 가능함.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역(전부 제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름.

* 주변 지역은 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상으로 선정되어 주택 노후화 개선 및 인프라 개선 사업이 진행 중이거나 계획되어 있음. 이러한 사업 내용에는 혐오시설 및 폐가 철거가 포함되어 있으나, 이는 사업 대상지 내에서의 개선 활동이며 본건 토지의 직접적인 혐오시설 존재 여부와는 무관함.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 미신고 임차인 또는 점유 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 서귀포시 대정읍에 위치한 농지로, 감정가는 2억 7천 6백만 원임. 토지 자체는 평탄하고 농업용으로 이용 가능하나, 다양한 토지 이용 제한 규제가 적용되어 있어 개발 또는 활용에 제약이 많음.

7.2. 주요 고려사항

가장 큰 걸림돌은 농지취득자격증명 요구 사항임. 이를 충족하지 못하면 입찰 자체가 무효가 되거나 보증금을 몰수당할 위험이 있음. 또한, 여러 등급의 보전 지구 및 제한 구역 지정으로 인해 신축, 증축, 토지 형질 변경 등에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

8.1. 농업적 가치

관련 자격을 갖춘 매수자에게는 농업 활동을 위한 토지로 활용될 수 있는 기회를 제공함.

8.2. 지역 연계성

서귀포시 대정읍이라는 지역적 특성을 고려할 때, 제주 지역 농업 및 관광 관련 사업과 연계될 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가 및 권고

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 농지 시세, 유사 토지 거래 사례, 그리고 농지 취득 가능성 및 활용 계획에 대한 면밀한 추가 조사가 필요함. 제시된 감정가(276,000,000원)를 참고하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.