나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1416 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 126-2 지음빌딩 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 “산방산 주차장”남서측 인근에 위치하며, 주위는 관광지, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 해안 관광지주변 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물중 제1층 제114호로서,
외벽: 치장벽돌 붙임 등,
내벽: 콘크리트몰탈 폴리싱 막감 등,
바닥: 바닥석재붙임,
창호: 폴링도어, 강화유리 등임.

기호1: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물중 제2층 제214호로서,
외벽: 치장벽돌 붙임 등,
내벽: 판넬위 페인팅 마감,
바닥: 바닥석재붙임
창호: 강화유리 등임.

이용상태

공히 공부상 소매점(음식점으로 사용하였으나 조사일 현재 휴업중인 상태)임.

설비내역

기본 급배수 설비, 공동 위생설비, 승강기, 천정부착형 냉난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(산방산암벽식물지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 사계리 용머리 화산쇄설층)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> (지적재조사지구지정)임.

공부와의 차이

""건물개황도""에 표시된 바와같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1416 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 126-2, 플레이사계B동 1층 114호

* 용도: 근린상가 (현 휴업 상태)

* 감정가: 596,619,200원

* 토지 면적: 188.35㎡ (약 56.98평)

* 토지 지분: 188.35㎡ (약 56.98평)

* 건물 면적: 93.72㎡ (약 28.35평)

* 건물 지분: 93.72㎡ (약 28.35평)

* 제시외 건물 면적: 7.20㎡ (약 2.18평) (야외작업장, 매각 포함)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 114호

* 건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설

* 등기사항전부증명서상 용도: 제1종근린생활시설 (확인 필요)

* 집합건물 총 호수: 28호

* 건물 전체 대지 면적: 3173㎡ (약 960.0평)

* 건물 전체 연면적: 2471.6㎡ (약 747.7평)

* 건축 허가일: 2018.03.12

* 사용 승인일: 2019.12.12

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2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리, "산방산 주차장" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 해안 관광지로, 산방산, 용머리 해안 등 주요 관광 명소와 인접해 있으며, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지 상태: 인접 도로 대비 평탄한 자루형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 교통: 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

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3. 권리분석

* 본 건은 제주지방법원 2025타경1416호 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다.

* 채권자는 주OOOOOOOO이며, 경매 개시 채권자는 하나은행(623,175,008원)입니다.

* 말소기준권리는 2020년 8월 6일자 하나은행 근저당권(채권최고액 704,400,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 없습니다.

* 소유권은 지음유한회사에서 주식회사 에스비산업개발로 이전되었으며, 이전 당시 매매가는 721,296,132원이었습니다.

* 등기부채권 총액은 704,400,000원입니다.

* 본 건은 임차인의 보증금 인수 의무가 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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4. 상권분석

* 본 물건의 주요 용도는 근린상가입니다. 공부상 소매점이나, 과거 음식점으로 사용되었으나 현재 휴업 중인 상태입니다.

* 주변 지역이 주요 관광지와 인접해 있어 관광객을 대상으로 하는 업종에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 치장벽돌, 내벽 및 바닥은 석재 등으로 마감되어 있습니다.

* 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 천정형 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

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5. 생활정보

* 본 물건은 제주 핵심 관광지인 산방산 및 용머리 해안 등과 매우 근접한 위치에 있습니다.

* 차량 접근은 원활한 편이며, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

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6. 잠재적 리스크

* 현재 휴업 중인 상태로, 즉시 영업을 개시하기 위해서는 별도의 준비 또는 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기사항전부증명서 상의 용도(제1종근린생활시설)와 건축물대장 상의 용도(제2종근린생활시설) 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 본 건 토지는 계획관리지역 내에 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 매각에 포함된 제시외 건물(야외작업장, 7.2㎡)의 현황 및 활용도를 면밀히 파악해야 합니다.

* 현재까지 주변 시설 조사 결과, 본 물건의 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

* 제주 서귀포시 안덕면의 핵심 관광지인 산방산 인근에 위치한 근린상가 물건입니다.

* 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 편이며, 승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로 매우 깨끗한 상태입니다.

* 다만, 현재 휴업 상태이며 임대 관계가 불분명하다는 점, 그리고 다양한 공법상 규제가 있다는 점은 향후 운영 및 가치 상승에 대한 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 현장 답사를 통해 실제 점유 상태, 임대차 계약 현황(존재 시), 건물의 관리 상태 등을 면밀히 확인하고, 지역 상권의 활성화 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 우수한 관광 입지: 제주 핵심 관광지인 산방산 및 주변 명소와 근접하여 관광객 수요 흡수가 용이합니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 소멸 예정으로 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 잠재적 가치: 현재 휴업 상태이나, 향후 관광객 증가 및 상권 활성화 시 임대 수익 또는 재매매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태: 비교적 최근에 사용 승인(2019년)된 건물로, 유지보수 상태에 따라 즉시 활용 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 본 물건의 감정가는 596,619,200원입니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 호가 조사

* 건물 내부 상태 및 리모델링 필요성 평가

* 향후 예상 임대 수익률 분석

* 현재 영업 공백 상태에 따른 공실 위험 및 명도 비용 추정

* 지역 관광객 트렌드 및 상권 활성화 잠재력 평가

* 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(지역 및 물건 특성에 따라 70~90% 내외)을 고려했을 때, 감정가의 70% 수준인 약 4억 1천 8백만원부터 90% 수준인 약 5억 3천 7백만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

* 그러나 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 해당 물건의 명확한 가치 평가와 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.