나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8261 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 1114-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 ""송당리사무소"" 서측 근거리에 위치하는 부동산으로서 주위는 전 및 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 제조업소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로서,
[사용승인일:2022.07.17]

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등,
창호 : 샷시창 마감 등 임.


기호(3) 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로서,
[사용승인일:2022.07.17]

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등,
창호 : 샷시창 마감 등 임.

이용상태

기호(2) : 제2종근린생활시설로서 작업장 등으로 이용중이며,
기호(3) : 제2종근린생활시설로서 사무실 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2,3) 공히 기본위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구(일련번호 1~2, 별지 기계기구 감정평가명세표 참조)) 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8261 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 1114-2 (신주소: 제주특별자치도 제주시 중산간동로 2100)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 2,825,937,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (자료에 따라 중OOOOO로 표기되었으나, 등기부상으로는 중소기업은행이 채권자로 확인됨)

1.2. 토지 정보

토지면적: 3306.00㎡ (약 1000.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 제조업소 건부지로 이용 중임.

토지 제시외 물건: 해당사항 없음 (단, 건물 제시외면적 10.00㎡ 존재)

1.3. 건물 정보

건물면적: 822.00㎡ (약 248.64평)

건물 지분: 822㎡

건물 제시외면적: 10.00㎡

건축 구조: 일반철골구조 패널지붕 단층 건물 (2개 동, 기호 (2) 및 (3))

사용승인일: 2022년 07월 17일

건물 이용 상태:

* 기호 (2): 제2종근린생활시설 (작업장 등 이용)

* 기호 (3): 제2종근린생활시설 (사무실 및 창고 등 이용)

건물 제시외 물건: 별지 기계기구 감정평가명세표 참조 (일련번호 1~2)

1.4. 감정평가 요약

토지 감정: 별도 명시되어 있지 않으나, 감정가에 포함

건물 감정: 별도 명시되어 있지 않으나, 감정가에 포함

기계기구 감정: 포함 평가 (별지 참조)

감정평가서 작성일: 2026년 07월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "송당리사무소" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 과수원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제주 동부 중산간 지역의 특징을 보입니다. 송당리는 18개 이상의 오름이 있는 "오름 왕국"으로 불리며, 자연경관이 뛰어나고 신화와 역사가 깃든 마을입니다. 최근에는 감각적인 카페와 소품샵들이 생겨나면서 젊은 여행객들에게도 인기를 얻고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 북측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제주시 시내까지는 차량으로 약 30~40분 소요되는 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역. 이러한 규제들은 해당 토지의 개발 및 이용에 제한을 줄 수 있으므로, 구체적인 건축 및 개발 가능 여부는 관할 관청에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 갑1: 1989-12-30, 소유권이전 (고연자)

* 갑2: 2021-11-23, 소유권이전 (주식회사제이인제이, 매매 금875,000,000원)

* 을1: 2021-11-30, 근저당권 (중소기업은행, 금492,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 2021-11-30, 지상권설정 (중소기업은행, 말소)

* 을3: 2021-11-30, 근저당권 (중소기업은행, 금804,000,000원, 말소)

* 을4: 2022-08-05, 근저당권 (중소기업은행, 금744,000,000원, 말소)

* 을5: 2023-05-11, 근저당권 (중소기업은행, 금360,000,000원, 말소)

* 을4-2: 2025-04-29, 근저당권 일부 이전 (신용보증기금, 말소)

* 갑3: 2025-06-13, 임의경매 (중소기업은행, 2,076,085,471원, 말소) - 본건의 경매개시결정

* 갑4: 2025-08-20, 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 갑5: 2025-12-12, 압류 (제주특별자치도, 말소)

* 총 채권액: 2,400,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 갑1: 2022-07-18, 소유권보존 (주식회사제이인제이)

* 을1: 2022-07-29, 근저당권 (중소기업은행, 금492,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 2022-07-29, 근저당권 (중소기업은행, 금804,000,000원, 말소)

* 을3: 2022-08-05, 근저당권 (중소기업은행, 금744,000,000원, 말소)

* 을4: 2023-05-11, 근저당권 (중소기업은행, 금360,000,000원, 말소)

* 을3-2: 2025-04-29, 근저당권 일부 이전 (신용보증기금, 말소)

* 갑2: 2025-06-13, 임의경매 (중소기업은행, 2,076,085,471원, 말소) - 본건의 경매개시결정

* 갑3: 2025-08-20, 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 총 채권액: 2,400,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (2022-07-29 접수, 중소기업은행)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소되며, 후순위 권리 역시 모두 말소됩니다. 따라서, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없다고 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황에서 금액이 미상인 경우, 추후 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 송당리는 제주 동부 중산간 지역으로, 농경지, 과수원, 임야와 함께 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 최근에는 자연 친화적인 분위기와 아름다운 오름 경관을 바탕으로 감각적인 카페, 소품샵, 갤러리 등이 들어서면서 '핫플레이스'로 부상하고 있습니다. 관광객뿐만 아니라 지역 주민들도 찾는 복합적인 상권의 성격을 띠고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

본건은 제2종근린생활시설로 용도가 지정되어 있으며, 실제 작업장, 사무실, 창고 등으로 이용되고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 업종 전환이나 확장을 고려할 경우 지역 특성과 수요를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 관광객을 대상으로 하는 F&B, 체험 시설, 또는 지역 주민을 위한 편의시설 등이 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

송당리 및 인근 구좌읍 지역에는 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 방문객들은 송당리 내외의 다양한 카페, 식당, 소품샵 등을 이용할 수 있습니다. 제주시내로 접근하면 대형마트, 병원, 은행 등 더욱 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 제공되지 않았으나, 제주시 구좌읍 송당리는 제주도의 교육 시스템 내에 포함됩니다.

5.3. 주변 시세 및 거래 동향

최근 제주 부동산 시장은 전반적으로 침체 국면에 있으며, 경매 물량은 늘고 낙찰률은 역대 최저 수준을 기록하고 있습니다. 구좌읍 지역의 토지 실거래가 또한 지역별로 변동성이 있으나, 계획관리지역 토지의 경우 평당 10만 원대에서 30만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 경우, 감정가가 28억 원대로 높게 책정되어 있어, 시장 상황과 낙찰가율을 면밀히 고려한 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건은 부실 채권의 관리 및 회수를 용이하게 하기 위해 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 자산이 이전된 경우를 의미하며, 경우에 따라 예상치 못한 법적, 절차적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 기계기구 포함 평가

건물 면적 외에 제시외 건물(10.00㎡) 및 별도의 기계기구(일련번호 1~2)가 감정평가에 포함되어 매각됩니다. 이는 낙찰 후 해당 물건들의 처리 또는 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.3. 지역적 특성 및 규제

송당리는 아름다운 자연경관을 가지고 있지만, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 환경 관련 규제가 적용되고 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 토지 이용 계획 및 제한 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 제2종근린생활시설 건물과 넓은 토지를 일괄 매각하는 건으로, 입지 자체는 제주 동부 중산간의 자연환경과 점차 활성화되는 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 최신 건물이라는 점은 장점일 수 있습니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 제시외 건물 및 기계기구가 포함된 점, 그리고 제주 부동산 시장의 전반적인 침체와 낮은 경매 낙찰률 추이는 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 또한, 감정가가 28억 원대로 높게 책정되어 있어, 상당한 자금력과 함께 시장 상황 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 신축 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 잠재력 있는 지역: 송당리는 아름다운 자연환경과 함께 젊은 층에게 인기 있는 카페, 소품샵 등이 발달하며 복합적인 상권으로 발전하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 계획을 수립하기 용이합니다.

* 토지 가치: 계획관리지역으로 지정된 넓은 면적의 토지는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 경매 물건으로, 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 투자 목적 및 자금 계획 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 제시된 감정가는 2,825,937,000원이며, 현재 제주 지역 경매 시장의 낙찰가율이 전국 평균 대비 낮게 형성되어 있다는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건의 특성, 제시외 물건 포함, 그리고 높은 감정가액 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.