나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5279 [1] 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-8 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5279 [1] 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-8 대지 경매

• 사건번호: 2025타경5279
• 주소: 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-8
• 용도: 대지

장흥지원 경매2계 2025타경5279 | 소재지: 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-8 | 감정가: 538,720,000원 | 최저가: 344,781,000원 | 용도: 대지

1. 장흥지원 2025타경5279 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5279 (1)

소재지: 전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-8

용도: 대지

감정가: 53,872,000원

토지면적: 481.00㎡ (약 145.5평)

토지 지분율: 48100 (전체 지분으로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권 성립 가능성

주의사항:

- 본건은 토지만 매각 대상이며, 제시외 건물(음식점)은 제외됩니다.

- 본건 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미한 것으로 파악됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 강진군 강진읍 남성리 소재 '강진오감통시장' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

본건 토지는 인접지와 대비하여 등고 평탄한 사다리형 토지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 노폭 약 8m 내외, 남동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일인이며, 이는 공유자 간의 분할 절차로 보입니다.

본 건의 경우, 토지만 매각 대상으로 하며, 제시외 건물(음식점)은 제외되는 점을 유의해야 합니다.

토지 지상에 공부상 소유자 및 타인 소유의 건물이 소재할 수 있으나, 본 경매물건은 토지만 평가되었습니다.

감정평가서상 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있어, 관련 법리 검토가 필요합니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있음을 의미합니다.

토지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 그 면적이 미미하여 이용에 큰 지장은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강진읍 남성리 일대는 단독주택과 근린생활시설이 어우러진 일반 상가지대입니다.

특히, '강진오감통시장' 남서측 인근에 위치하여 시장의 유동인구 및 상권의 영향을 받을 수 있는 지역입니다.

토지이용계획상 '일반상업지역'으로 지정되어 있어 향후 상업적 목적의 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋으며, 이는 상가 운영이나 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본건 주변에는 '강진오감통시장'이 위치하여 신선한 식료품 구매 및 지역 상권을 이용하기 편리합니다.

강진읍 내에는 강진군청, 강진의료원, 강진종합병원 등 공공 행정 및 의료 서비스 시설이 갖추어져 있습니다.

지역 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설도 분포하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 이용 시 주요 도로망을 통해 강진군 내 타 지역 및 인근 도시로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 만약 토지 위에 존재하는 건물이나 그 부속물이 법정지상권의 요건을 충족시킨다면, 건물 소유주는 토지 소유주에게 지료를 지급하거나 토지 사용을 계속할 권리를 가지게 됩니다. 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

'공유물분할을 위한 경매'의 특성상, 분할 과정에서 공유자 간의 이견이나 분쟁이 발생할 여지가 있으며, 이는 낙찰 후에도 일정 부분 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되는 부분은 있으나, 면적이 미미하다는 점은 긍정적이나, 향후 도로 확장 등 도시계획 변경 시 추가적인 제약이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

주변에 별도의 혐오시설이 눈에 띄지 않아 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지는 강진오감통시장 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지적 잠재력이 있는 물건입니다.

평탄한 사다리형의 대지 형태는 건축 및 활용에 유리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

다만, 공유물분할 경매라는 특성과 더불어 법정지상권 성립 가능성, 도시계획시설 저촉 등 권리 및 이용상의 복잡성이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

제시외 건물(음식점)이 제외되는 점과 토지만 평가되었다는 점을 감안할 때, 향후 토지를 활용하기 위한 계획 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. '강진오감통시장' 인근의 일반상업지역이라는 점은 지역 상권 활성화 시 수혜를 볼 수 있는 입지입니다.

2. 평탄한 사다리형의 대지 형태는 건축 및 활용에 유리합니다.

3. 감정가를 기준으로 권리 분석 및 명도 과정을 면밀히 거친다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 토지 확보가 가능할 수 있습니다.

4. 법정지상권 문제를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 토지 가치를 극대화할 수 있습니다.

5. 추후 도시계획 변경이나 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

법원 정보

장흥지원 경매2계