나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31350 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 200-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 ""서부시장 "" 서측 인근에 위치하며 주위는, 시장, 아파트,
단독주택, 근린시설생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 ""단독주택"" 건부지입니다..

인접 도로상태

북측 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브 단층 주택
외벽 :적벽돌조 쌓기등 마감.
내벽 :타일 및 벽지등등 마감.
창호 :샷시호임

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 설비, 도시가스설비등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 :- -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

전주지방법원 2025타경31350 (1)

소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 200-15

용도

단독주택

감정가

135,738,820 원

토지면적

153. 00㎡ (약 46.3 평)

건물면적

77. 46㎡ (약 23.4 평)

건물 제시외면적

10. 44㎡ (약 3.1 평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 ""서부시장"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 시장, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

접근도로

본 토지는 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 6월 20일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 권리 내역

등기부상 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리로 파악됩니다.

등기부채권 총액

총 170,162,624 원으로 확인됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임차 관계 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

지상권개요

해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서부시장 인근에 위치하여 전통 시장의 활력과 주거 지역의 안정성을 동시에 갖춘 입지입니다. 시장 상권과의 근접성은 유동인구 측면에서 긍정적일 수 있으나, 소음이나 교통량 증가 등 주거 환경에 미치는 영향도 고려해야 합니다. 또한, 단독주택으로서의 입지 특성을 감안할 때, 주변 근린생활시설과의 조화를 통해 생활 편의성을 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 편의시설

서부시장이 인접해 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주거 지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

교통 편의성

단지 인근으로 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건

본 경매 사건은 ""중복사건""으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 추가적인 경매 절차가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 법적 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상

건물 및 토지의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 거주 중인 임차인이나 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건축 연도

건축물대장상 1988년 3월 16일 사용승인된 건물로, 약 38년 경과되었습니다. 노후화로 인한 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획

본 토지는 ""가축사육제한구역""에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동1가에 위치한 단독주택으로, 시장과 주거지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, ""중복사건"" 표기 및 ""임대 관계 미상""이라는 점은 명도 및 법적 절차 진행 시 주의가 필요한 부분입니다. 건축 연도가 오래되었으므로, 부동산의 전반적인 상태 및 필요한 보수 비용을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 목적의 단독주택으로서, 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다.

서부시장 인근이라는 입지적 특성을 활용하여 생활 편의성을 높일 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 함께, 잠재적 리스크 요인(명도, 중복사건)에 대한 명확한 대응 계획을 수립한다면 합리적인 투자 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 135,738,820 원

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택의 경우 면적당 280만원 ~ 300만원 수준에서 거래되고 있습니다. 예를 들어, 전용면적 54.68㎡인 주택이 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건의 건물 면적(77.46㎡)에 적용할 경우, 약 217,700,000원 (77.46㎡ * 2,800,000원/㎡) 이상의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 1988년에 건축된 단독주택으로, 위에 제시된 신축 연립/다세대 주택과는 상품성이 다르며, 감정평가액은 135,738,820원으로 책정되어 있습니다. 이러한 시세 데이터와 감정가 간의 차이는 본건의 건축 연도, 상태, 토지 이용 방식 등 여러 요인에 기인할 수 있습니다.

리스크 고려

""중복사건"" 및 ""임대관계 미상""과 같은 잠재적 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰보다는 감정평가액을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 제안 입찰가

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 약 142,525,700 원 ~ 156,094,640 원 범위에 해당합니다.

시세 분석에서 나타난 잠재적 가치와 리스크를 절충하여, 145,000,000 원 을 본건의 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.