나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2157 [1] 부산광역시 강서구 강동동 703-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동에 소재하는 강동동행정복지센터 남서측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 남동측 일원으로 김해국제공항이 소재하고 있으며 남측일원으로 에코델타시티 조성이 진행중이며 부근은 대부분 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 인근에 부산김해경전철[대사역] 및 김해국제공항이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남동측으로 폭 9미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도로(접합) 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역((지정일 : 2017-12-18)「서부산권 복합산업유통단지 조성사업」예정부지)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 단층 건물로서
[사용승인일: 2017.12.22]

·외 벽: 외장타일 붙임.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도','사진용지'와 같이 기호(ㄱ),(ㄴ)이 소재하고 있으며 구조,규모,이용상황 등을 고려할 때 본건 토지의 사용,수익,처분에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경2157 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 703-15

용도: 단독주택

감정가: 536,479,730원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적 정보

토지면적: 382.00㎡ (약 115.56평)

건물면적: 74.79㎡ (약 22.63평)

건물 제시외면적: 14.80㎡

총 면적 (토지 + 건물): 471.59㎡

1.4. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트(경사슬라브)지붕 단층)

사용승인일: 2017년 12월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동에 소재하며, 강동동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 남동측으로는 김해국제공항이 자리하고 있으며, 남측으로는 에코델타시티 조성이 활발히 진행 중입니다. 주변 지역은 대부분 농경지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 부산김해경전철 대사역과 김해국제공항이 가까이 있어 대중교통 및 항공 교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 9미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 11월 30일 수협은행이 설정한 근저당권 (을5) 입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 토지 및 건물 채권 총액은 616,800,000원 입니다.

3.3. 권리 현황

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 등기부상 여러 차례 지분 이전 및 소유권 이전(매매)이 있었으나, 최종적으로 박영균 씨 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 이후 수협은행의 근저당권에 따른 임의경매가 신청되었습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

주의: 임대 관계가 미상인 점은 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 실제 임차인의 존재 여부 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이와 관련된 인수 또는 부담 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 개발 호재

본 건 남측에 대규모 에코델타시티 조성이 진행 중이며, 이는 강서구 지역의 미래 가치 상승에 크게 기여할 것으로 전망됩니다. 김해국제공항 인접은 국제적인 접근성을 높이는 요인으로 작용합니다.

4.2. 지역 특성

현재 물건지 주변은 농경지가 많고 일부 근린생활시설이 산재해 있어 도심 상권과는 거리가 있습니다. 하지만 에코델타시티 개발 완료 시 주거 및 상업 환경이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

4.3. 부동산 시세 동향

인근 단독주택의 시세는 토지 면적, 건물 상태, 개발 호재 등에 따라 편차가 존재합니다. 유사 입지의 단독주택 거래 사례를 고려할 때, 본 건과 유사한 조건(토지 382㎡, 2017년 준공 건물)의 경우 6억 원 이상에서 시세가 형성되는 경향을 보입니다. 본 건의 감정가 5억 3,647만 원은 현 시세 대비 다소 낮거나, 향후 개발 상황에 따른 상승 여력을 고려할 때 충분히 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

강동동행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다. 기본적인 생활 편의는 근린생활시설을 통해 가능하며, 부산김해경전철 대사역 및 김해국제공항 인접으로 대중교통 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

남동측 김해국제공항 인접으로 인해 항공기 소음 발생 가능성이 있으며, 관련 법규상 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역으로 지정되어 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 물건지 인근에 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건은 도시지역, 자연녹지지역 내에 위치하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 제3종 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역

* 비행안전제6구역(전술)

* 역사문화환경보존지역

이러한 규제는 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건은 '서부산권 복합산업유통단지 조성사업' 예정부지로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 이에 따라 향후 소유권 이전 시 토지거래허가를 받아야 하는 절차가 수반될 수 있습니다. 다만, 최근 강서구 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제된 사례가 있어, 향후 관련 규제 완화 가능성도 존재합니다.

6.3. 공항 소음

김해국제공항의 항공기 운항으로 인한 소음이 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 소음 피해 지역으로 지정된 점에서도 확인됩니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 명시되어 있고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있지만, 잠재적인 임차인 관련 부담을 완전히 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 강서구 강동동에 위치한 단독주택으로, 대규모 개발이 진행 중인 에코델타시티 인접이라는 강력한 개발 호재를 지니고 있습니다. 김해국제공항과의 근접성은 교통 편의성을 높이는 동시에 소음 및 비행안전구역과 같은 제한 사항을 동반합니다. 토지 이용 계획상 공항 소음 방지 지역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필수적입니다. 현재 감정가는 5억 3,647만 원으로, 주변 시세와 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 권리 분석상 소멸되는 권리들이 대부분이나, 임차인 관련 사항에 대한 현장 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 에코델타시티 개발과 연계한 지역 가치 상승 잠재력.

* 우수한 광역 접근성: 김해국제공항 및 부산김해경전철 대사역 인접.

* 토지 활용 가능성: 382㎡의 토지를 기반으로 한 단독주택으로서, 향후 건축 및 개발 잠재력 보유.

* 경매 투자 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 536,479,730원입니다. 주변 단독주택의 최근 시세 및 에코델타시티 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실질 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 일반적인 경매 시장에서 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 6억 3천만 원에서 7억 3천만 원 사이로 추정됩니다. 이는 현재의 시장 상황과 개발 전망을 바탕으로 한 추정치이며, 경쟁 입찰 상황, 현장 조사 결과, 그리고 토지거래허가구역 해제 여부 등 추가적인 변수를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.