나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5464 [1] 부산광역시 남구 대연동 639-13 승원빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ""부경대학교 대연캠퍼스"" 서측 인근에 위치하는 승원
빌라 4층 401호로서, 부근은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도보 약 10분 거리에 도시철도
2호선 대연역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
외 벽 : 적타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대천유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5464 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 639-13 승원빌라 4층 401호

건물명: 승원빌라

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

토지지분: 28.11㎡ (약 8.50평)

건물면적: 52.47㎡ (약 15.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물대장상 정보:

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 층수: 4층 건물 중 4층

- 사용승인일: 1997년 10월 14일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부경대학교 대연캠퍼스" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 도시철도 2호선 대연역이 도보 약 10분 거리에 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대천유치원, 키즈포레유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 부동산 강제경매 사건은 채권자 이OO의 신청으로 진행되었습니다.

말소기준권리는 2019년 2월 19일 접수된 근저당권 (을9, 채권액 30,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리들(소유권 이전 등)은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

그러나, 2017년 12월 15일 전입 및 확정일자를 받은 임차인 이 (보증금 135,000,000원)의 주택임차권 (을10, 2023년 12월 27일 접수)은 말소기준권리보다 선순위로서, 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 본건의 경매 신청 채권자 또한 임차인 이 이며, 그의 강제경매 신청 금액은 135,000,000원입니다.

인수해야 할 임차보증금 합계는 135,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 "승원빌라5차A동"(1996년식, 62.8㎡)이 2026년 6월 4일 13,300만원에 거래되었습니다.

이는 본건 물건(52.47㎡, 1997년식)과 유사한 조건으로, 평당 약 211.8만원의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 본건의 순수 부동산 가치를 산정하면 약 111,165,000원 (52.47㎡ * 211.8만원/㎡)으로 추정됩니다.

다른 거래 사례들은 건축 연도 및 면적에서 다소 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

주변에 부경대학교와 대천유치원, 키즈포레유치원이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대연역(2호선)이 도보 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지역 내에는 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

현재 제공된 정보 상으로는 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 135,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

해당 임차인의 보증금은 현재 추정되는 본건의 순수 부동산 가치(약 111,165,000원)보다 높습니다.

이는 경매 낙찰 시, 부동산 가치보다 더 많은 금액을 부담해야 하므로 투자 손실이 발생할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 말소되지 않고 인수해야 하는 임차보증금이 135,000,000원에 달하며, 이는 현재 시세로 추정되는 본건의 부동산 가치보다 높은 금액입니다.

따라서, 투자 관점에서 본건은 인수해야 할 부채가 부동산 가치를 초과하여 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

현재 파악된 정보만으로는 뚜렷한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

다만, 대연동이라는 지역의 꾸준한 수요와 향후 개발 가능성 등을 고려할 수는 있으나, 이는 인수해야 할 임차보증금으로 인한 리스크를 상쇄하기에는 부족합니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세로는 본건의 순수 부동산 가치가 약 111,165,000원으로 추정됩니다.

하지만 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 135,000,000원이므로, 낙찰받을 경우 부동산 가치보다 23,835,000원 이상의 손해가 발생하게 됩니다.

이러한 이유로, 투자 수익을 기대할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

본 건은 인수 금액으로 인해 투자 가치가 매우 낮으므로, 입찰을 권장하지 않습니다.

만약 입찰에 참여하고자 한다면, 인수 금액(135,000,000원) 이하로 입찰을 고려해야 하나, 이는 현행 법령상 최저매각가격 결정에 따라 불가할 수 있으며, 손실 가능성을 내포합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.