나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5408 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 '대연역(2호선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호 외 5개호 로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바 : 공부상'업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1.1. 경매 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5408 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 감OOOOOOOO (감천2동새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10, 제이캐슬 2층 201호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 용도는 주거용

건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

건축물 규모: 총 10층, 해당 호실은 2층 (준공: 2013년 3월)

1.3. 가격 정보

감정가: 141,000,000 원

토지 지분 가격: (명시되지 않음)

건물 지분 가격: (명시되지 않음)

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 실제 용도는 주거용이나 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '남구도서관' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 지하철 2호선 대연역과 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 동측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2013-03-21 (정철수)

* 소유권이전: 2016-05-27 (김성옥, 매매)

* 근저당: 2016-05-27 (감천2동새마을금고, 290,700,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2025-03-20 (박지수, 90,000,000원) - 말소 (전입 2020-10-08, 확정 2020-09-21)

* 임의경매: 2025-06-04 (감천2동새마을금고, 247,345,590원) - 말소

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당(2016-05-27)보다 후순위 권리인 주택임차권 및 임의경매는 모두 말소될 예정입니다. 따라서 경매 낙찰 시 모든 부담되는 권리는 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박지수 (박 )

* 보증금: 90,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-09-21

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인 박지수 씨는 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 물건지 인근에는 아파트 단지와 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 경성대, 부경대 등 대학가가 인접해 있어 젊은 유동인구와 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 2013년 준공된 '제이캐슬'은 비교적 신축에 속하나, 주변에 다른 오피스텔 및 주거 건물과 경쟁할 수 있습니다.

* 주변 오피스텔들의 시세는 10평형대가 6천만원대에서 형성되는 경향을 보입니다. 대상 물건(27.28㎡, 약 8.25평)의 감정가 1억 4100만원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 대연역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 남구도서관, 각종 병원, 은행, 마트, 음식점 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육시설: 대천초, 용문중, 경원고 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 편이나, 상업 시설도 가까이 있어 생활에 불편함은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주거용도와 업무시설 용도의 혼재: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용됨에 따라, 향후 주택 관련 세금 및 규제 적용 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 오피스텔 대비 높은 감정가: 감정가 1억 4100만원은 유사 면적의 주변 오피스텔 시세 대비 높은 편으로, 입찰 시 주의가 필요합니다. (약 8.25평 면적)

* 혐오시설 가능성: 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 부산 남구 지역에서 건설폐기물 재활용 사업장과 공원 조성 사업이 상충하는 사례가 있어, 지역 내 산업 시설의 잠재적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 교통 사고 발생 이력: 인근 도로에서 보행자 사고가 발생한 사례가 있어, 통행 시 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 하지만 공부상 용도와 실제 용도의 차이, 주변 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 신중한 접근이 필요한 요소입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 양호한 교통/생활 인프라

* 실거주 목적의 주거용 오피스텔로 활용 가능 (공부상 업무시설)

* 모든 권리 소멸로 인한 낙찰 후 깨끗한 권리 상태

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건의 면적(27.28㎡, 약 8.25평)과 유사한 주변 오피스텔의 시세는 6천만원대에서 형성되어 있는 것으로 보입니다. 감정가 1억 4100만원 대비 실거래가 데이터가 부족하지만, 다소 높게 책정된 것으로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 98,700,000원 ~ 112,800,000원 사이 로 예상됩니다. 이는 보수적인 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율 및 본 건의 가치 평가를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.