나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경579 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 874 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '정관고등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답, 중소규모의 공장 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지 대비 동하향의 완경사 지대 내 위치하는 부정형의 토지로서, 전, 과수원으로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법
제8조의 규정에 적용되는 농지

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있으며, 제시외수목(감나무 외) 다수 주가 식재
되어있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 제시외 건물 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경579 (1)

감정가: 705,663,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 874

용도: 답 (논)

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농지법 제8조 규정 적용 농지

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 1461.00㎡ (약 442평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하며, '정관고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전과 과수원으로 이용 중인 토지입니다. 인접 필지 대비 완경사 지대에 위치하는 부정형의 토지입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 정관고등학교 인근 버스 정류장에는 37, 182, 184, 302, 1008, 1010, 기장8, 107, 기장7, 기장5, 73번 노선 등이 운행되고 있습니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 07월 04일 접수된 금정농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 모든 근저당권, 압류 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 578,000,000원

채권자: 금정농업협동조합

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 법정지상권 분석

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 법정지상권이 존재할 가능성을 시사하므로, 낙찰자는 해당 지상권의 존부 및 효력, 인수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농지 및 임야, 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권 형성은 미미한 편입니다. 인근 정관읍은 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 발달하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 상권 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 생활 편의 시설로는 정관고등학교가 소재하며, 주변에 물너울공원, 중앙공원, 소두방공원 등 근린공원이 조성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

본 물건은 '농지법 제8조 규정에 적용되는 농지'로서, 취득 시 '농지취득자격증명'이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 해당 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법정지상권 관련 사항

물건명세서에 '법정지상권'이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰 후 별도의 부담이 발생할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 이를 인수할 경우의 부담을 면밀히 조사해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 및 수목

본건 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있으며, 감나무 등 다수의 수목이 식재되어 있습니다. 제시외 건물은 매각 제외 대상입니다.

6.4. 기타

본 물건은 '자연녹지지역' 및 '가축사육제한구역'에 해당됩니다. 자연녹지지역은 녹지 보전과 도시 확산 방지를 목적으로 하는 지역으로, 건폐율 및 용적률, 건축 가능한 용도 등에 제한이 따릅니다. 가축사육제한구역은 가축 사육에 대한 규제가 있는 지역으로, 관련 법규 확인이 필요합니다. 검색 결과에서 본 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 토지 매물로, 감정가는 7억 5백여만 원입니다. 농지로서 농지취득자격증명이 필수적이며, 법정지상권의 존재 가능성이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 주변 환경은 전, 답, 공장 등이 혼재된 자연녹지 지역으로, 주거 및 농업/임업 활동에 적합한 입지입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 공원 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다. 제시외 건물 및 수목은 매각 제외 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 기장군이라는 지역적 이점과 향후 개발 가능성.

* 농지로서의 잠재적 가치 (영농 목적 또는 농업 관련 시설 부지).

* 주변 공원 녹지 확보로 쾌적한 환경.

9. 예상 입찰가

감정가 705,663,000원

본 물건은 농지취득자격증명 요건, 법정지상권이라는 불확실성이 존재하며, 토지 자체의 개발 가치보다는 영농 목적 또는 장기적인 관점에서의 투자가치를 고려해야 합니다. 따라서, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 권리 분석 결과 및 현장 조사 내용을 토대로 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가는 법정지상권 인수 비용, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 직접적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 권리상 하자 및 취득 요건을 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.