나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5421 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 258 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 '고무마을회관' 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 농경지, 자연림, 전원주택, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근 마을에 마을버스정류장이 소재하나 본건까지 차량 접근은 용이하지 않고 시외곽지대에
위치하여 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

남동하향의 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서 대체로 평탄하게 복토된 상태로서
현황 '묵답'임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산동부지원에서 진행하는 2025타경5421-1 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 장산새마을금고이며, 매각 대상은 토지입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 258 소재의 답(전, 묵답)입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 520,368,000원이며, 토지 면적은 2,344.00㎡(약 709평)입니다. 건물은 없고 토지 매각만 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 '고무마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 자연림, 전원주택, 주거나지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 마을버스정류장이 있으나, 본건까지 차량 접근이 용이하지 않고 시외곽지대에 위치하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상 맹지로서, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 농경지와 자연림이 주를 이루고 있으며, '고무마을회관'이 가까이 있습니다. 또한, 기장군 장안읍에는 장안사, 장안사계곡과 같은 관광지가 있으며, 부산테크노파크 장안단지가 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 상 소유권은 이순필로 이전되어 있으며, 장산새마을금고와 기장새마을금고의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 현재 말소기준권리인 장산새마을금고의 근저당권을 포함한 을구의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 23일 접수된 장산새마을금고의 근저당권(을13)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 348,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황은 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 거리가 있어 상권 분석은 제한적입니다. 다만, 인근에 조성되거나 계획 중인 산업단지(장안일반산업단지, 동남권 원자력의학원 등)가 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

가장 가까운 생활 편의 시설은 인근 마을의 마을버스 정류장이며, 차량 접근성이 좋지 않아 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있습니다. 주요 편의 시설 및 기반 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 건은 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지이며, 자연녹지지역에 해당합니다. 따라서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다.

6.2. 맹지 (도로 접근성)

지적도상 맹지로서, 인접 필지를 통해서만 출입이 가능합니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 접근성

시 외곽지대에 위치하고 차량 접근이 용이하지 않아 교통 불편은 주요 단점입니다.

6.4. 주변 혐오시설 관련 우려

최근 검색 결과에 따르면, 기장군 장안읍 지역(특히 명례리 일대)에서 폐기물 소각장, 매립장 등 환경 및 혐오시설 설치에 대한 주민들의 강한 반대와 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 비록 본건의 정확한 주소지가 해당 시설들과 직접적으로 인접해 있지는 않더라도, 지역적인 특성상 이러한 환경 문제에 대한 민감성과 잠재적 위험성은 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 지적도상 맹지라는 명확한 단점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 좋지 않아 즉각적인 활용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 감정가는 5.2억원 수준으로, 향후 개발 가능성이나 투자를 고려할 때 가격적인 측면을 검토해 볼 수 있습니다. 지역 내 환경 관련 민원 사항은 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 장안읍 지역의 개발 계획 및 향후 도시화 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 주변 산업단지 조성 등 지역 발전 동향을 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 520,368,000원을 기준으로 하되, 토지 이용 제한, 맹지, 접근성, 주변 환경 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.