나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경462 [1] 부산광역시 수영구 광안동 118-2 성우이린타워 9층910호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '광안초등학교' 북서측 직선거리 약 380m 지점
에 위치하고 있는 성우이린타워 9층 910호로서, 인근 주변은 공동주택·업무시설·판매
시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위
환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선(광안
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 9층 910호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 화강석 치장 및 스톤코팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관
관리기, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로는 약 30m 내외(수영로), 북측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(2012-09-19)(66m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경462 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 118-2 성우이린타워 9층 910호

* 용도: 아파트 (건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 복합 용도)

* 감정가: 228,000,000 원

* 토지면적: 5.05㎡ (약 1.53 평)

* 건물면적 (전용면적): 40.92㎡ (약 12.37 평)

* 분양면적: 해당 정보는 제공된 요약 자료에 명시되어 있지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축년도: 2019년 10월 22일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 9층

1.1. 입지조건:

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '광안초등학교' 북서측 직선거리 약 380m 지점에 위치한 성우이린타워 9층 910호입니다.

* 주위 환경: 공동주택, 업무시설, 판매시설 및 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 인근 지세는 대체로 등고·평탄하며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로는 약 30m 내외(수영로), 북측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석:

* 채권자: 김OO

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: (정확한 말소기준권리는 등기부등본을 최종 확인해야 하며, 일반적으로 부동산강제경매 개시결정 기입등기가 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김미주

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-13

* 확정일자: 2021-03-12

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 있음

* 종합 권리분석:

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 김미주가 존재하며, 임차보증금은 220,000,000원입니다.

* 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 4번 주택임차권등기(2024. 4. 15. 등기)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 종결 시 임차보증금 전액이 변제될 경우를 가정한 수치일 수 있습니다. 물건명세서 상의 인수 가능성 언급을 반드시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석:

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하)입니다.

* 주변 시설: 공동주택, 업무시설, 판매시설, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 발달되어 있어 지역 내 상업 활동이 활발합니다.

* 건물 용도: 본 건물(성우이린타워)은 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼합된 복합 용도의 건물입니다.

1.4. 생활정보:

* 교통: 부산도시철도 2호선 광안역이 인근에 소재하고 있으며, 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 광안초등학교가 북서측 약 380m 거리에 위치합니다.

* 건물 설비: 급·배수 설비, 위생 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관 관리기, 기계식 주차 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크:

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 김미주(보증금 220,000,000원)가 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 건축법상 높이 제한: 본 건은 가로구역별 최고높이 제한 지역(66m 이하)에 해당하여, 향후 건축 행위 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

* 건물 복합 용도: 아파트와 상가, 업무시설이 혼재된 건물로, 업종에 따라 소음이나 통행 관련 민원이 발생할 소지가 있을 수 있습니다. (이는 일반적인 복합건물의 특성이며, 해당 물건의 특정 사항은 아님)

1.6. 종합 의견:

본 건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 부산 지하철 2호선 광안역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 인근에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 특히 상업지역에 인접하여 상권 이용 및 투자가치가 있는 지역입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성은 반드시 확인하고 넘어가야 할 매우 중요한 사항입니다. 이러한 권리 관계만 명확히 해결된다면, 안정적인 주거 환경과 함께 지역 내에서의 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트:

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 광안역 초역세권으로 탁월한 교통 환경을 자랑합니다. 수영로 인근으로 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의성: 주변에 상업시설, 병원, 학교 등 다양한 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 지역 발전 잠재력: 광안동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 준수한 건물 상태: 2019년 사용승인된 건물로, 내부 및 외부 시설의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가:

* 감정가: 228,000,000 원

* 매수인이 인수해야 할 보증금: 0원 (단, 임차인 김미주의 보증금 220,000,000원 중 법원 배당에서 전액 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 법원 경매 물건 명세서 및 관련 배당표를 최종 확인하여 정확한 인수 금액을 반드시 확정해야 합니다.)

* 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 결정적인 변수입니다. 만약 임차인 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실질적인 투자 가능 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없다고 판단될 경우, 감정가(228,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

* 결론적으로, 입찰 전 반드시 인수해야 하는 임차 보증금액을 명확히 파악하는 것이 최우선 과제이며, 이를 바탕으로 현실적인 투자 수익률을 고려한 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.