나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5443 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1126-7 센텀대신아파트 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 동해선 '재송역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 11층 1107호로서,
(사용승인일1992.04.13)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 평탄화한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

재송동 1126-7 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 1126-7번지에 소재한 센텀대신아파트 11층 1107호입니다.

본 건의 감정가는 150,000,000원입니다.

토지 면적은 29.02㎡(약 8.78평)이며, 건물 전용 면적은 72.95㎡(약 22.07평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 아파트는 1992년 4월 13일에 사용승인된 13층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5443 (1)입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 동해선 '재송역'과 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 완경사지 내에 평탄화된 가장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행입니다.

말소기준권리는 2020년 1월 15일 중소기업은행이 설정한 근저당(112,800,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 웰컴저축은행의 근저당, KB국민카드 및 부산신용보증재단의 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세한 내용이 없어 추가적인 확인이 필요합니다. 통상적인 아파트에서는 흔치 않은 사항이므로 주의 깊게 검토해야 합니다.

임차인 현황은 조사 결과 임차인이 없는 것으로 파악되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 재송동은 해운대구 내에서 주거와 상업, 일부 공업 시설이 혼재된 지역입니다.

단지 인근으로 재송초등학교가 있으며, 동해선 재송역을 중심으로 기본적인 근린생활시설 및 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지 않아 주거 환경은 비교적 양호한 것으로 파악됩니다.

부산 해운대구 재송동 1126-7번지 센텀대신아파트 인근에는 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 인근에 재송초등학교, 아파트 단지, 상가 등이 위치하여 주거 환경은 비교적 양호한 것으로 파악됩니다. 다만, 재송동 지역 자체가 공업단지와 주거지역이 혼재된 특성을 일부 가지고 있어, 특정 구역에 따라 환경 차이가 있을 수 있습니다. 본건 아파트 주변으로는 도축장, 쓰레기 소각장 등의 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 보이지는 않습니다.

전반적으로 역세권 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 재송초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 동해선 재송역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 4월 13일 사용승인된 건물로, 약 34년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 마감 상태, 설비 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 인수 여부 및 권리 내용에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

* 주변 개발 제한: 제2종일반주거지역으로 용적률 및 건폐율 관련 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 공법상 제한 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구 재송동 소재 센텀대신아파트로, 동해선 재송역 역세권 단지입니다.

권리 관계는 매우 깨끗하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인이 없어 명도 부담이 적은 물건입니다.

다만, 1992년식으로 건물 노후화가 진행되었고, 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못했다는 점은 유의해야 합니다.

가장 큰 검토 사항은 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분으로, 정확한 권리 내용을 반드시 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면 투자가치가 있을 수 있으나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 하위 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 간편한 명도: 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 진행이 용이합니다.

* 역세권 입지: 동해선 재송역 이용이 가능한 입지로 교통이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 해운대구 내에서도 향후 개발 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 시세 대비 합리적 진입 가능성: 감정가를 바탕으로 합리적인 입찰가를 책정할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 건물 노후도, 내부 수리 비용, 명도 비용, 그리고 '소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부 및 그 성격 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 및 예상 수리 비용 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 현장 방문 및 내부 확인, 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 조사를 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시점에서 일반적인 보수적 접근 방식을 적용하여 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰가는 신중한 시장 분석 후에 결정되어야 합니다.

예상 입찰가 범위: 약 105,000,000원 ~ 120,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점에서의 잠정적인 추정치이며, 실제 시장 상황 및 본건의 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.