나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2278 [1] 부산광역시 중구 대청동2가 19-2 그린시티 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동4가 소재 '광일초등학교' 남측 인근에 위치하는 그린시티 2층 209호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 2층 209호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 부정형 토지로 현황 '오피스텔 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약5-6m내의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-04-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경2278 (1)

소재지

부산광역시 중구 대청동2가 19-2 그린시티 2층 209호

용도

오피스텔 (감정평가서상 업무시설)

감정가

80,000,000원

면적

* 토지면적: 7.06㎡ (약 2.13평)

* 토지지분: 7.057999999999999㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

* 건물지분: 32.05㎡ (약 9.69평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

손OO (손영만)

건축물 정보

* 건물명: 그린시티

* 준공일: 2012년 5월 10일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

* 전유면적: 32.05㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동4가 소재 '광일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

완경사지 내 부정형 토지로 현황 '오피스텔 및 공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

단지 서측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2278 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 손OO (등기부상 손영만)

* 임차인 현황

임차인: 강채규

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2012년 09월 18일

확정일자: 2025년 08월 28일

배당신고일자: 2025년 08월 28일

대항력: 있음

비고:

* 말소기준권리

을1 근저당권 (2022년 11월 04일, 손영만, 40,000,000원)

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 권리분석 특이사항

- 대항력 있는 임차인 (강채규)이 존재합니다.

- 해당 임차인의 전입일자(2012-09-18)가 말소기준권리(2022-11-04)보다 앞서므로, 통상적으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

- 그러나, 제공된 권리분석표상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 해당 내용의 정확한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 등기부채권 총액

40,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 부산 중구의 중심 지역에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 상업시설이 혼재된 지역입니다. 주변으로 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근 또한 원활하여 부산 시내 이동에 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

광일초등학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

* 편의시설

인근 지역에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (정확한 노선은 별도 확인 필요)

* 잠재적 환경 리스크

주변 지역의 최근 환경 단속 결과, 공단 지역 사업장에서 오염물질 배출 시설 미가동, 미신고 배출 시설 운영, 폐수 배출 허용 기준 초과 등의 위반 사례가 다수 적발되었습니다. 본건 소재지와 직접적인 연관성은 없으나, 해당 지역의 환경 관련 이슈에 대한 인지 및 추가적인 조사 필요성을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

대항력 있는 임차인 강채규가 존재하며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 이는 입찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 감정평가서상 용도 차이

건축물대장상 본 건물은 '공동주택(아파트)'으로 등재되어 있으나, 감정평가서상에서는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 기재 내용의 불일치 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구라는 중심 입지에 자리하고 있어 직주근접 및 시내 접근성이 우수합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 잠재적 보증금 인수 문제, 그리고 건축물대장상 용도와 감정평가상 용도의 불일치는 본건의 주요 리스크 요소입니다. 이러한 권리관계 및 공부상 내용에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 도심 입지

부산의 주요 업무 및 상업 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 편리한 교통망

대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 및 임차인 확보에 유리합니다.

* 시세 대비 합리적 가치

최근 실거래가 자료를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 임차인 관련 리스크 감안 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(32.05㎡)의 그린시티 오피스텔이 2024년 6월 7일에 57,000,000원에 거래되었습니다. 동일 건물 내 28.75㎡ 면적의 오피스텔은 2025년 10월 1일 (거래일자 오기로 추정, 2024년으로 가정 시) 55,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 시장 가격은 약 59,000,000원에서 61,000,000원 수준으로 추정됩니다.

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 이에 대한 철저한 법적 검토가 선행되어야 하며, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자 수익률 확보를 고려할 때, 보수적인 관점에서 시장 가격의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 58,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (상기 금액은 '인수 보증금'을 제외한 가격이며, 최종 입찰가는 법적 검토 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.