나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2476 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-107 창덕더파크 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 창덕더파크 제3층 제304호로서, 주위는 중소규모의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(부암역 및 서면역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건물내 3층 304호로서, (사용승인일: 2016.11.07)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등 마감,
- 내 벽: 벽지도배 등 마감,
- 창 호: 샷시창 입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약15미터, 남측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-107 창덕더파크 3층 304호

* 도로명 주소: 부산광역시 부산진구 부전로 102

* 건물 명칭: 창덕더파크

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 3층 304호

* 사용승인일: 2016년 11월 07일

* 외벽 마감: 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등

* 내벽 마감: 벽지도배 등

* 창호: 샷시창

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 10.89㎡ (약 3.3평)

* 토지 지분: 10.8948㎡

* 건물 면적: 72.70㎡ (약 22.0평)

* 건물 지분: 72.7㎡

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 264,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정평가서 요약 작성일: 2026년 04월 10일

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 중소규모의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 2호선(부암역 및 서면역) 이용이 용이합니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 발달된 지역입니다.

2.2. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 1월 22일자 신한은행 근저당 (채권최고액 168,000,000원)

* 이후 권리사항: 현대카드 가압류, 우리카드 가압류, 우리은행 가압류, 신한은행 임의경매 개시결정 등기

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 261,852,091원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 18일

* 대항력: 없음

* 참고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 부산진구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 부산진경찰서 인근으로 치안 및 행정 편의성이 좋으며, 주변 상업 시설 발달로 인한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 복합적인 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 부암역, 서면역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 인근 서면 상업 지구 내 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 행정시설: 부산진경찰서, 부산진구청 등 주요 공공기관이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 장기적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 오피스텔 시장의 공급량 증가 또는 경기 변동에 따라 공실률 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

* 정보 불일치 가능성: 제공된 정보와 실제 현황 간의 미세한 차이(예: 층수)가 있을 수 있으므로, 반드시 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 중심지인 부산진구에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 교통 환경을 자랑합니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리상의 문제는 없습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 추가적인 재정 부담이 없습니다.

* 비교적 최근에 건축된 건물로, 내부 상태 및 편의시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산진구 중심 상업 및 업무 지구, 풍부한 임대 수요.

* 우수한 교통망: 지하철 2호선(부암역, 서면역) 인접, 대중교통 편리.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 임차인 인수 보증금 없음.

* 높은 활용성: 주거 및 업무 겸용 오피스텔로 다양한 용도로 활용 가능.

* 가격 경쟁력: 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 호가를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(72.70㎡)과 연식(2016년)의 오피스텔은 현재 약 270,000,000원에서 300,000,000원 사이에 거래되고 있습니다.

* 감정가 대비 입찰가 고려: 감정가는 264,000,000원이며, 본건의 입지, 권리 상태, 건물 상태 등을 고려할 때 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 295,000,000원.

* 본 예상 입찰가는 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 변동, 경쟁 물건 현황, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

* 특히, 현 시세 조사는 실시간으로 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.