나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22010 [1] 부산광역시 동구 초량동 부산항북항재개발단지디-1블록 협성마리나지7 37층 비3704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ""부산역"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설,
숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장, 고속철도(부산역) 및 부산지하철 1호선
부산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상61층 건내 제37층 제비3704호로서,
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 및 강화유리 등 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 개별난방설비, 도시가스설비,
시스템 냉난방설비, 주차설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 60미터, 남동측으로 노폭 약 50미터, 남서측으로 노폭 약 40미터,
북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 용도가 생활숙박시설로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상
2024.12.09자로 업무시설(오피스텔)로 변경됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2025.09.30.자 부산 동구청으로부터 대지권미등기 지분을 포함한 계약서 사본 및 분양대금 완납 증명서 등의 회신이 있음.
등기사항전부증명서상 용도가 생활숙박시설로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2024.12.09.자로 업무시설(오피스텔)로 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22010 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대저농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 초량동 부산항북항재개발단지디-1블록 협성마리나지7 37층 비3704호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상), 생활숙박시설 (등기사항전부증명서상)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상61층 건물내 제37층 제비3704호

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 123.76㎡ (약 37.43평)

건물지분: 123.76㎡ (약 37.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 평가

감정가: 1,180,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 공원 등으로 형성되어 있습니다. 특히, 부산항 북항 재개발 단지 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 또한, 북항 친수공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 고속철도(KTX) 부산역과 부산지하철 1호선 부산역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 부산역과 직접 연결되는 보행데크가 있어 부산역 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 개발 계획

본건이 속한 부산항 북항 재개발 사업은 국제적인 관문 기능 강화와 해양 관광 거점 조성을 목표로 진행되고 있습니다. 이 사업은 부산의 원도심 기능 회복과 지역 경제 활성화를 도모하는 대규모 프로젝트입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 소유권이전(2021-07-14, 유상하외 1명), 신탁말소, 근저당권(2022-06-24, 대저농업협동조합, 918,000,000원), 근저당권(2023-06-20, 대저농업협동조합, 240,000,000원), 임의경매(2025-06-19, 대저농업협동조합, 983,360,398원) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,158,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 대저농업협동조합의 근저당권(2022-06-24)보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 대지권 미등기 관련

대지권미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 또한, 2025년 9월 30일자 부산 동구청으로부터 대지권미등기 지분을 포함한 계약서 사본 및 분양대금 완납 증명서 등의 회신이 있어 대지권 확보에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산항 북항 재개발 단지는 부산의 주요 상업 및 업무 기능이 집중될 예정인 지역입니다. 부산역 역세권 및 항세권의 중심에 위치하여 우수한 비즈니스 환경을 갖추고 있으며, 국제적 수준의 쇼핑, 금융, 숙박 기능 집적화가 도모될 것으로 예상됩니다. 초량 전통시장 등 지역 상권도 활성화 사업이 추진되고 있어 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 상업 시설 분포

주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 부산역 상권을 중심으로 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산역을 중심으로 롯데백화점, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설 및 각종 금융기관, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 또한, 북항 친수공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교통 및 인프라

KTX 부산역 및 부산지하철 1호선 부산역이 도보 거리에 있어 전국 어디로든 편리하게 이동 가능합니다. 또한, 부산항 국제여객터미널이 인접하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 이슈

등기사항전부증명서상 용도가 '생활숙박시설'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 2024년 12월 9일자로 '업무시설(오피스텔)'로 변경되었습니다. 이는 향후 주거 관련 세금 및 법적 해석에 있어 혼란의 소지가 있을 수 있으나, 이미 동구청 회신을 통해 분양대금 완납 증명 등이 확인되었고, 대다수 동일 건물(협성마리나 G7, 롯데캐슬 드메르 등)에서도 오피스텔로 용도 변경이 이루어지거나 추진 중인 사례가 다수 확인되어, 관리 주체와의 명확한 소통을 통해 해결될 것으로 보입니다.

6.2. 물리적 이슈

주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산역 역세권에 위치하며 부산항 북항 재개발이라는 대규모 개발 호재와 인접한 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다. KTX 부산역 및 지하철, 보행데크 연결 등 탁월한 교통망을 자랑합니다. 건물 자체도 61층 초고층으로 랜드마크이며, 다양한 편의시설과 쾌적한 주변 환경을 제공합니다. 대지권 미등기 문제가 있으나, 관련 서류 및 동구청 회신으로 해결 가능성이 높으며, 용도 변경 문제 역시 타 건물 사례를 비추어 볼 때 큰 문제 없이 진행될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산역 초역세권 및 북항 재개발의 직접적인 수혜지

* 탁월한 교통망 (KTX, 지하철, 보행데크 연결)

* 부산항 북항의 탁 트인 조망권

* 대규모 개발 사업에 따른 미래 가치 상승 기대

* 안정적인 임대 수요 예상 (오피스텔 전환 완료 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 1,180,000,000원

본 물건은 대지권 미등기, 용도 변경 관련 사항 등 일부 확인이 필요한 부분이 있으나, 입지 조건 및 개발 호재, 건물 가치 등을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 채권 총액이 1,158,000,000원임을 감안하여, 본 물건의 낙찰 가능성과 시세 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 시에는 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.