나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20671 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1022-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 소재 '죽청경노회관' 서측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 대부분 평탄하나 북측 및 동측면은 경사지로서, 현황 공업용 건부지 및 일부 경사지 입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 담장, 울타리 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 주기둥 : H-Beam 500×200mm 내외벽 : 판넬붙임 마감 등, 바 닥 : 하드너 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호입니다. 일련번호(2-2) : 일반철골구조, 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로서, 내외벽 : 판넬붙임 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호입니다. 일련번호(2-3) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서, 내외벽 : 판넬붙임 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 공장, 일련번호(2-2) : 사무실 등, 일련번호(2-3) : 창고 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 전기판넬에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(보일러실) : 약 1㎡ (ㄴ) 경량철골조 스틸하우스 아스팔트슁글지붕 단층(숙소) : 약 28㎡ (ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 15㎡

공부와의 차이

ㆍ 본건 일련번호(2-1 ~ 2-3) 건물의 등기사항전부증명서상 소재지는 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-154번지이나, 운서리 1022-10번지로 합병되어 말소(2015년 10월 28일)되었으니 경매진행시 참고바랍니다. ㆍ 본건 일련번호(2-2 ~ 2-3) 건물의 등기사항전부증명서 면적과 일반건축물대장 면적이 상이하나, 함안군청으로부터 적법한 증축임을 확인하였는 바, 현황 및‘일반건축물대장 면적’을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지상에 첨부 ‘사진용지’와 같이 이동 및 철거용이한 컨테이너 1동이 소재하니 경매 진행 시 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 감정평가서상 제시외건물[(ㄴ): 현황조사보고서상 철거됨] 및 제시외기계기구(a) 각 매각 제외하고, 이동이 용이한 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외함.
- 목록1: 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 경사지로 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.
- 목록2: 등기사항전부증명서상 소재지는 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-154이나 2015. 10. 28. 운서리 1022-10번지로 합병되었음. 주건물은 공장, 부속건물은 사무실 및 창고 등으로 이용 중임. 부속건물의 등기사항전부증명서 면적과 일반건축물대장 면적이 상이하나 현황 및 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가하였음(감정평가서상 적법한 증축으로 보고됨).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20671 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1022-10

용도: 공장

감정가: 2,031,690,200원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 감정평가서상 제시외건물[(ㄴ): 현황조사보고서상 철거됨] 및 제시외기계기구(a) 각 매각 제외. 이동이 용이한 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외. 목록1은 공업용 건부지로 이용 중이며 일부 경사지로 최저매각가격을 감안하였음. 목록2는 합병된 토지로, 주건물은 공장, 부속건물은 사무실 및 창고로 이용 중. 부속건물의 등기면적과 일반건축물대장 면적이 상이하나, 현황 및 일반건축물대장 면적 기준으로 적법 증축으로 평가됨.

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 2839.00㎡ (약 858.75평)

토지지분: 2839㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1203.80㎡ (약 364.15평)

건물지분: 1203.8㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 소재 '죽청경노회관' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 임야, 농경지가 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

토지 등기부채권 총액: 3,338,483,486원

건물 등기부채권 총액: 3,318,523,976원

경매개시결정 채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문

3.2. 말소기준권리

을13 근저당권 (국민은행, 2020-03-31, 금1,884,000,000원)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 송명수

전입일자(사업일자): 2017-04-20

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 허윤선

전입일자(사업일자): (미상)

확정일자: 2025-07-29

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 45,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 권남희

전입일자(사업일자): 2022-07-26

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 권성중

전입일자(사업일자): 2020-12-01

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 권리 사항

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 함안군 칠원읍 운서리는 중·소규모 공장, 임야, 농경지가 혼재된 지역입니다. 칠원읍은 함안군의 동부에 위치하며 창원시와 인접하여 지역 개발 가능성이 있는 곳입니다. 최근 칠원 구성지구 도시재생사업이 추진되고 있으며, 이는 지역 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

함안군 칠원읍은 2015년 1월 1일부로 읍으로 승격되었으며, 지역 발전과 주민 편익시설 확충을 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 칠원 구성지구 도시재생사업은 정주환경 개선 및 커뮤니티 공간 조성을 목표로 하며, 이는 지역의 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건 주변은 공장 지대 및 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 상업시설이나 주거 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다. 다만, 함안군 칠원읍 행정복지센터를 중심으로 기본적인 행정 및 편의 서비스가 제공됩니다. 함안군 칠원읍 국민체육센터가 있어 생활체육 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 (간략히)

해당 물건지는 공장 용도로 이용 중이며, 주변 지역은 산업시설 및 농경지가 혼재된 환경으로 주거 편의성이 높은 지역은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인 송명수가 존재합니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어 직접적인 인수 금액은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체의 제약 사항

토지 경계가 다소 불분명한 상태로 정확한 확인을 위해 지적 측량이 요구될 수 있습니다 [토지 감정평가서 요약]. 토지의 일부가 경사지로 이용되고 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다 [물건명세서].

6.3. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 지연 가능성이 있습니다. 또한, 권리 관계가 복잡하여 명도 과정에서 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 약 20.3억원이며, 토지 약 858평, 건물 약 364평 규모입니다. 주변은 공장, 임야, 농경지가 혼재된 지역으로, 함안군 칠원읍의 도시재생사업 추진 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

7.2. 주요 특징 요약

* 장점: 넓은 토지 면적, 공장 및 부대시설 활용 가능, 지역 개발 가능성.

* 단점: 대항력 있는 임차인 존재, 토지 경계 불분명, 일부 경사지.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

함안군 칠원읍의 지속적인 개발 계획과 함께, 본 물건이 위치한 지역의 공업적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 주변 산업단지와의 연계성 및 물류 접근성을 고려하면 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

현재와 같이 공장 및 관련 부대시설(사무실, 창고 등)로 활용하거나, 지역 개발 추세에 맞춰 타 용도로의 전환 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 2,031,690,200원

인수 보증금: 0원

권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 금액은 없는 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 0원이므로 직접적인 인수 금액은 없습니다.

9.2. 제안

본 물건은 권리상 큰 부담이 없으나, 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 토지 경계 불분명 등의 제약 사항을 고려해야 합니다. 주변 시세, 향후 지역 개발 가능성, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 능력을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토를 시작할 수 있으며, 현장 답사를 통한 정확한 물건 가치 및 현황 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.