나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3544 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 219-3 보령아파트 가동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 ""송촌고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""보령아파트"" 제가동(현황표시:1동) 제5층 제502호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독·다세대주택, 관공서 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 1988.12.14)
외벽: 몰탈위 페인트마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래5)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(송촌1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
통칭"1동"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경3544 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 송촌동 219-3 보령아파트 가동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

토지면적: 48.69㎡ (약 14.73평)

토지 지분: 48.687㎡ (약 14.73평)

건물면적: 61.63㎡ (약 18.64평) - 전용/공급면적

건물 지분: 61.63㎡ (약 18.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

준공일자: 1988년 12월 14일 (2026년 기준 약 38년 경과)

총 아파트 동수: 5개 동

총 세대수: 99 세대

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

위치: 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 "송촌고등학교" 남서측 인근에 위치

주위: 근린생활시설, 아파트단지, 단독·다세대주택, 관공서 및 교육시설 등이 소재하는 지역

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지 형상: 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

도로: 본건은 남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원 등)에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 2월 22일자 엔에이치농협캐피탈 가압류 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

등기부채권 총액: 133,779,906원

3.2. 임차인 분석

임차인: 손

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 3월 21일

배당신고일자: 2025년 6월 27일

대항력: 있음

주의사항: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 손 이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본 물건은 대전광역시 대덕구 송촌동의 주거 지역 내에 위치한 아파트 단지입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 마트 등이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6.

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5.1. 교육시설

대전광역시 대덕구 송촌동에 위치한 "송촌고등학교"가 인근에 자리하고 있어 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 주변의 근린생활시설 및 인근 지역의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

본 물건 정보만으로는 구체적인 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 중점경관관리구역(계족산, 식장산 등)으로 지정된 지역이 인접해 있어, 간접적으로 자연 환경과의 접근성이 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

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6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 손 의 보증금 80,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 반드시 인수해야 하는 부담입니다. 따라서 입찰 시 이 인수 금액을 반드시 고려하여 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

6.2. 건물 노후

본 아파트는 1988년 12월에 준공되어 현재 약 38년이 경과한 건물입니다. 향후 건물 유지보수, 수리 또는 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있으므로, 이 점을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 통상적인 정보 검색 및 지도 분석 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 부각되는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

8.

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본 물건은 대전광역시 대덕구 송촌동의 안정된 주거 지역에 위치한 보령아파트 5층 502호입니다. 송촌고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 손 이 존재하여 보증금 8,000만원을 인수해야 하는 중요한 권리 부담이 있습니다. 또한, 건물의 노후화도 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 분석 후에 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

9.

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8.1. 입지적 장점

안정적인 주거 지역 내 위치하며, 인근 학교(송촌고)로 인한 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

현재 감정가 1억 2,800만원을 기준으로, 임차인 인수 부담액 및 제반 비용을 고려한 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

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정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건과 유사한 아파트의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 임차인 보증금 인수 여부에 따른 실질적인 취득 비용, 명도 비용, 그리고 잠재적인 수리 및 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

본 보고서에 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰자는 반드시 인수해야 하는 임차인 보증금 8,000만원을 감안하여 총 지출 비용을 면밀히 계산하고, 이에 기반한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.