나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3560 [1] 대전광역시 서구 갈마동 376-19 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3560 [1] 대전광역시 서구 갈마동 376-19 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경3560
• 주소: 대전광역시 서구 계룡로342번길 167-1
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매5계 2025타경3560 | 소재지: 대전광역시 서구 계룡로342번길 167-1 | 감정가: 741,264,480원 | 최저가: 363,220,000원 | 용도: 다가구주택

1. 대전지방법원 2025타경3560 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3560 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

사건번호: 대전지방법원 2025타경3560 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 376-19

용도: 다가구주택

감정가: 741,264,480원

토지면적: 198.40㎡ (약 60.0평)

건물면적: 354.28㎡ (약 107.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황 및 상세 내역

본건은 대전광역시 서구 갈마동에 소재하며, "한밭고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

토지 형태는 부정형의 평탄한 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층부터 지상 4층까지 연면적 354.28㎡ 규모의 다가구주택입니다. 지하 1층은 창고 등으로, 1층은 계단실 등으로, 2층부터 4층까지는 다가구주택(5세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방(도시가스보일러) 설비가 갖추어져 있습니다.

별첨된 자료에 의하면, 공부상 면적 외에 부합물 또는 종물 성격의 제시외 건물(면적 78.30㎡, 약 23.7평)이 소재하며, 이는 본 경매 물건에 포함되어 일괄 매각됩니다.

감정평가서상 공부와의 차이는 없으나, 정확한 지적 경계에 대한 재확인이 필요한 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 한밭고등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 주거지대로서 비교적 정비된 편입니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다. 근린생활시설 및 상업시설과의 접근성 또한 양호하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 김OO에 의해 신청되었습니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 개시 결정 이후 설정된 담보물권 등은 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 정확한 권리 관계는 법원의 매각 허가 결정 시점의 말소기준권리를 확인하고, 현황 조사 보고서, 매각물건명세서 등을 통해 재확인하는 것이 필수적입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되어, 인수되는 임차인이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에서 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 배후 수요가 풍부한 주거 상권의 특성을 나타냅니다. 인근의 근린생활시설들을 통해 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 학교 주변의 특성상 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종 또한 발달할 가능성이 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 유동 인구 확보에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 대전 서구 갈마동에 위치하여 대전 시내 접근성이 좋습니다. 인근에 한밭고등학교가 있어 교육 환경이 좋으며, 다양한 연령대의 거주민을 위한 주거 단지가 형성되어 있습니다. 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 출퇴근 및 이동에 불편함이 적습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 감정평가서에 명시된 '정확한 지적 경계에 대한 재확인 요함'이라는 문구는 실제 토지 경계와 공부상의 경계가 다를 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 정확한 경계 확인 절차가 반드시 선행되어야 합니다.

둘째, '임대 관계: 미상임'이라는 점은 현재 해당 건물에 거주하고 있는 임차인들의 권리 관계를 파악해야 함을 의미합니다. 인수되는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

셋째, '본건 중 "지하1층, 2층 및 3층" 내부는 관계인의 부재로 직접 육안으로 확인하지는 못하였음'이라는 점은 건물 내부 상태에 대한 불확실성을 내포합니다. 실제 내부 상태가 감정가와 다를 경우, 수리 비용 발생 등의 문제가 있을 수 있습니다.

넷째, 일괄 매각 대상에 제시외 건물(78.30㎡)이 포함되어 있으나, 이 건물의 법적 지위, 건축법상 위반 여부, 철거 또는 재사용 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

대전지방법원 2025타경3560 (1) 물건은 대전 서구 갈마동의 주거지 내에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설(한밭고등학교) 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성도 기대해볼 수 있습니다. 감정가는 7억 4천여만 원으로, 토지 60평, 건물 107평 규모를 고려할 때 지역적 가치를 반영한 수준으로 보입니다.

다만, 지적 경계 확인 필요, 임대차 관계 미상, 건물 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 여부 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 대전 서구의 안정된 주거지역 내 위치, 한밭고등학교 인접으로 인한 교육 환경 및 주거 선호도 높음.

* 풍부한 배후 수요 : 다가구주택으로 5세대 거주 가능하며, 주거 밀집 지역 내 위치하여 임대 수요 기대.

* 교통 및 생활 편의 : 차량 접근성 양호, 대중교통 이용 편리, 인근 편의시설 접근 용이.

* 개발 잠재력 : 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 및 재건축 등의 잠재력 보유.

* 일괄 매각 : 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 토지 및 건물 전체를 활용할 수 있는 기회.

투자 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 법적 문제 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계