나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31294 [1] 경기도 이천시 대월면 사동리 386-72 현대5차아파트 501동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 ""사동중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 스라브지붕 19층내 제4층 제403호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석붙임 마감 등
창호 : 새시창호.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수시설, 승강기시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대 내 4필 일단의 조성된 부정형지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

사동리 386-72 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
사동리 459,461,462 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2025타경31294 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 사동리 386-72 현대5차아파트 501동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 1997년

1.3. 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 43.02㎡ (약 12.99평)

* 토지 지분: 43.019㎡ (약 12.99평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 84.965㎡ (약 25.69평)

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 178,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 "사동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경 보통임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 교통 상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통 여건 보통임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 토지 이용계획 및 제한사항

* 사동리 386-72: 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(상대정화구역), 절대보호구역(절대정화구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 사동리 459, 461, 462: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(상대정화구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 (1998-01-03, 이광식), 소유권 일부 이전 (2015-07-01, 오이순)이 확인됩니다.

* 근저당권 (2015-10-16, 한국스탠다드차타드은행, 135,240,000원) 및 근저당권 (2022-07-22, 주식회사리드코프, 84,500,000원)이 존재했으나 말소되었습니다.

* 임의경매 개시 결정 (2025-05-30, 한국주택금융공사, 87,780,011원) 및 가압류 (2025-07-29, 롯데캐피탈주식회사, 62,327,209원)가 등기되었습니다.

* 등기부채권 총액: 282,067,209원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금은 없으나 잠재적 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2015-10-16 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을7).

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리 및 기타 권리들이 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각물건명세서상 인수되는 권리가 있는지 최종 확인 필요)

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-07-30. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음).

4. 상권분석

* 아파트 단지 정보

* 아파트명: 현대5차

* 주소: 경기도 이천시 대월면 사동리 386-72

* 준공일: 1997년 11월 25일

* 동수: 4동, 세대수: 296세대

* 총면적: 26007.92㎡

* 주차대수: 총 181대 (지상 12대, 지하 8대)

* 최고층: 19층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 인근 편의시설 및 혐오시설 검색

* 본 물건 인근에는 각종 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 아파트 단지 내에도 관리사무소, 어린이 놀이터 등 부대시설이 마련되어 있습니다. [cite: APARTMENT_INFO]

* 주변 지역 검색 결과, 이천시 대월면에 '이천 광역자원회수시설'과 관련된 논의가 있었으나, 이는 혐오시설보다는 편익시설과 연계된 지역 랜드마크로 언급된 사례가 있으며, 본 물건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

* 사동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 주변에 상대/절대 보호구역으로 지정된 교육환경 보호 구역이 존재합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 편의 시설

* 주위에는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있어 단지 내 생활 편의를 지원합니다. [cite: APARTMENT_INFO]

6. 잠재적 리스크

* 권리 인수 가능성

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 매각물건명세서상 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액(282,067,209원)이 감정가(178,000,000원)를 초과하므로, 낙찰가의 상당 부분이 채무 변제에 사용될 수 있습니다.

* 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축연도가 1997년으로 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 일부 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 과거 대월면 사동리 지역의 공장에서 화재 발생 사례가 있었으며, 이로 인해 연기 확산 우려 및 통행 제한 등의 조치가 시행된 바 있으나, 이는 인근 공장 지역의 사건으로 본건 아파트와 직접적인 관련성은 낮습니다.

7. 투자 포인트

* 경기도 이천시 대월면이라는 지역적 입지와 아파트 단지 내 위치.

* 최근 거래된 유사 면적 아파트의 시세 정보를 활용하여 가치 평가 가능.

* 비교적 낮은 층수(4층)를 감안한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 기대.

8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 이천시 대월면에 위치한 현대5차 아파트 501동 4층 403호로, 아파트 단지 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖춘 주거용 부동산입니다.

* 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 이슈는 주의가 필요합니다.

* 최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보:

* 2026년 5월 1일: 84.965㎡ (본건과 동일 면적), 15층, 163,000,000원 [cite: RECENT_SALE_JSON_1]

* 2026년 6월 27일: 59.87㎡ (본건보다 작은 면적), 11층, 120,000,000원 [cite: RECENT_SALE_JSON_2]

* 2026년 6월 27일: 59.87㎡ (본건보다 작은 면적), 11층, 110,000,000원 [cite: RECENT_SALE_JSON_3]

* 본 건은 84.97㎡ (약 25.7평)이며, 4층입니다.

* 동일 면적의 15층 매물이 163,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 층수 차이(4층 vs 15층) 및 실제 현장 상태에 따라 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

* 감정가 178,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* 보수적인 접근을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 제안합니다.

* (참고: 입찰 시에는 최신 시세 변동, 법원 경매 정보, 현장 조사 결과를 종합적으로 반영해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.