나이스옥션 법원경매 안양 2025타경939 [1] 경기도 군포시 산본동 1091 한양목련아파트 1222동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 C&A · 평가일 2025.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 ""산본중학교"" 동측 인근에 소재하는 구분건물(한양목련아파트 제1222동 제15층 제1502호)로서, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철큰콘크리트조 아스팔트슁글지붕 24층 건물 내 제15층 제1502호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비. 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m, 북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 안양지원 2025타경939 (1)

소재지: 경기도 군포시 산본동 1091 한양목련아파트 1222동 15층 1502호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 673,000,000원

토지 면적: 62.29㎡ (약 18.84평)

건물 면적 (전용면적): 128.11㎡ (약 38.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

제반 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통 사정은 보통입니다.

산본역(4호선)과 금정역 사이에 위치하여 두 역 모두 이용이 가능한 입지입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측으로 노폭 약 15m, 북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 오인수에게 있으며, 여러 건의 근저당과 가압류가 설정되어 있습니다.

등기부상 총 채권액은 약 1,706,934,560원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2016년 8월 3일 접수된 국민은행 근저당(348,000,000원)입니다.

이보다 늦게 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 구체적인 내용 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

하지만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 미상인 경우, 이는 낙찰자에게 추가 부담이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 군포시 산본동은 1기 신도시 중 하나로, 주거 단지 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설과의 혼재로 생활 편의성도 높습니다.

산본신도시는 다른 1기 신도시 대비 업무지구 비중이 낮아 자체 일자리는 적지만, 인접 도시와의 교통 편의성은 양호합니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 다양한 소매점, 금융 기관, 음식점 등 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 주변으로는 주민들의 생활을 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

산본중학교가 인근에 위치하며, 다수의 초등학교 및 고등학교가 주변 지역에 분포하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

마트, 병원, 은행 등 필수적인 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

산본역, 금정역 등 지하철 이용이 가능하여 생활 반경을 넓힐 수 있습니다.

5.3. 기타

건축물대장상 '유치원동'으로 표기된 건축물 정보가 있으나, 본건은 아파트로 이용 중입니다.

한양목련아파트는 1994년 10월에 입주하여 30년 이상 된 아파트입니다.

24층 건물 중 15층에 위치하여 일조권 및 조망권은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS) 발행 등을 통해 관리되는 자산일 수 있으며, 일반 경매 물건보다 절차나 정보 접근에 있어 일부 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 보증금 0원 인수 조건이더라도, 미확인 시 명도 저항 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 인수 부담

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 범위, 설정 목적, 존속 기간 등을 반드시 확인하여 낙찰 후 인수해야 하는 부담이 있는지 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 혐오시설 존재 가능성

과거 군포시 산본동 일대에 쓰레기 소각장 건립 및 운영과 관련하여 주민 민원이 있었던 기록이 있습니다. 현재 해당 시설의 직접적인 영향 여부 및 주변 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 아파트로, 1기 신도시의 기반 시설과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

전용면적 약 38.75평으로 가족 단위 거주에 적합하며, 교통 및 교육 환경 또한 보통 이상으로 평가됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 점, 그리고 '소멸되지 않는 권리'로서 지상권이 명시되어 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황에서 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 산본 신도시 지역의 편리한 생활 인프라와 우수한 교육 환경을 누릴 수 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 노후도시특별법 관련 재건축 및 리모델링 사업 추진 가능성이 언급되고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 673,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 시장 시세 조사: 유사 아파트의 최근 실거래가 및 호가 정보를 면밀히 분석합니다.

* 명도 비용: 임차인 명도에 소요될 수 있는 비용 및 기간을 예상합니다.

* 권리 인수 비용: 지상권 등 인수되는 권리가 있다면, 그 가치 또는 해결 비용을 반영합니다.

* 수리 및 유지보수 비용: 건물의 노후도를 고려한 예상 수리 비용을 산정합니다.

* 잠재적 리스크 감안: 유동화 물건, 미확인 임대차, 혐오시설 가능성 등 불확실성에 대한 위험 프리미엄을 고려합니다.

* 법적/행정적 비용: 취득세, 등록세, 법무사 수수료 등 각종 세금 및 부대 비용을 합산합니다.

참고: 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.